Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью

В статье собрана самая важная информация на тему: "Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Гражданин сдает в аренду собственную недвижимость: считается ли такая деятельность предпринимательством?

Даны разъяснения по вопросу признания деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской.

Самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок для признания его предпринимателем недостаточно, если эти сделки не образуют деятельности. Предпринимательская деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск и быть направлена на систематическое получение прибыли.

ФНС России приводит следующие признаки предпринимательской деятельности. Это изготовление или приобретение имущества, чтобы в последующем извлекать прибыль от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех сделок, совершаемых гражданином в определенный период времени; устойчивые связи с контрагентами.

Однако эти признаки носят оценочный характер. Квалифицировать в соответствии с ними деятельность гражданина по сдаче в аренду собственного имущества можно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах таковой. Получить такие сведения можно в ходе мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности налоговый орган вправе пересчитать налоговые обязательства указанного лица.

При этом согласно НК РФ граждане, занимающиеся предпринимательством и не зарегистрированные в качестве ИП, не могут ссылаться на данный факт при исполнении налоговых обязанностей.

Если налогоплательщик имеет достаточные основания считать, что в его деятельности отсутствуют вышеуказанные признаки предпринимательства, то его доходы от сдачи в аренду собственной недвижимости облагаются НДФЛ в общеустановленном порядке.

[2]

Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью

Главная страница Форум Гарант

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов физического лица от сдачи в аренду (внаем) жилых помещений.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 22 сентября 2006 г. N 03-05-01-03/125

Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
М.А.МОТОРИН
22.09.2006

Последствия сдачи в аренду нежилого помещения

Если нежилое помещение не предназначено для использования в личных целях, сдача его в аренду рассматривается как предпринимательская деятельность. И гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Если он будет сдавать такое нежилое помещение в аренду без регистрации в качестве ИП, налоговики доначислят ему НДС. Расскажем подробнее.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя необходима, если гражданин ведет предпринимательскую деятельность (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Таковой является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. 2 ГК РФ).

При сдаче в аренду своего имущества гражданин систематически (как правило, ежемесячно) получает прибыль от его использования (арендную плату). Но является ли это достаточным для признания его предпринимателем?

Что считается деятельностью

В письмах от 25.02.2013 № ЕД-2-3/[email protected] и от 08.02.2013 № ЕД-3-3/[email protected] специалисты ФНС России разъяснили, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с ведением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если эти сделки не образуют деятельности.

По мнению налоговиков, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При этом специалисты ФНС России отмечают, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер. Поэтому квалифицировать в соответствии с ними сдачу в аренду физическим лицом собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (письмо от 08.02.2013 № ЕД-3-3/[email protected]).

Как видите, не любая возмездная сдача в аренду собственного имущества считается предпринимательской деятельностью. Это подтверждается разъяснениями, которые Пленум Верховного суда РФ дал в п. 2 постановления от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве». Высшие арбитры рассмотрели ситуацию, когда гражданин приобрел для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получил его по наследству или по договору дарения, но в связи с временным его неиспользованием сдает это имущество в аренду за плату. Пленум Верховного суда РФ указал, что в этом случае, даже если гражданин по такой гражданско-правовой сделке получил доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Из сказанного высшими арбитрами следует, что сдача в аренду имущества, которое предназначено для использования в личных целях, предпринимательской деятельностью не является.

Сдача в аренду нежилого помещения

Некоторые виды нежилых помещений тоже предназначены для использования в личных целях (например, гараж). И, учитывая вышеуказанные разъяснения Пленума Верховного суда, сдача в аренду такого имущества не образует признаков предпринимательской деятельности.

Но большинство нежилых объектов предназначены для использования в коммерческой деятельности, а не в личных нуждах. Кроме того, такие объекты сдаются в аренду коммерческим компаниям, занимающимся предпринимательской деятельностью. В связи с этим Минфин России считает, что доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности. При этом гражданин имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017).

Эта позиция находит поддержку в судах, причем на высшем уровне. Так, Верховный суд РФ в Определении от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 рассмотрел следующую ситуацию. Гражданин сдавал в аренду нежилые помещения и уплачивал с полученных доходов НДФЛ как физическое лицо. Он полагал, что являясь собственником нежилых помещений, вправе сдавать их в аренду на основании гражданско-правовых сделок, что не относится к предпринимательской деятельности. Но налоговики посчитали, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность, поэтому, помимо НДФЛ, должен уплачивать и НДС. В результате гражданину был доначислен НДС, а также штрафы за неуплату этого налога и непредставление в установленный срок деклараций по НДС. Гражданин обратился в суд.

Читайте так же:  Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Суд первой инстанции поддержал гражданина. При этом арбитры исходили из того, что сдача в аренду принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является реализацией собственником своего законного права на распоряжение имуществом. Самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок недостаточно для признания его предпринимателем, если такие сделки не образуют деятельности. И поскольку признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и исчерпывающей информации обо всех обстоятельствах его деятельности. А соответствующие доказательства налоговой инспекцией не представлены.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился. Он указал, что гражданин сдавал в аренду нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования, юридическому лицу для его коммерческой деятельности. Целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли. Следовательно, гражданин вел предпринимательскую деятельность и должен был уплачивать НДС.

С этим согласились кассационный суд и судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ. Высшие арбитры отметили, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли. Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.

Объективным критерием для квалификации деятельности гражданина по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения. Спорное имущество предназначено для использования в качестве торговых помещений и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность. В суде налоговым органом было доказано, что нежилые помещения изначально строились и приобретались гражданином для их использования под торговую деятельность. Торговая деятельность, осуществляемая арендатором в этих помещениях, носит рисковый характер. Соответственно, риск наступления неблагоприятных событий, в результате которых продолжение данной деятельности станет невозможным (предпринимательский риск), переносится на арендодателя в виде неполучения ожидаемых доходов.

Таким образом, названные спорные объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности гражданина по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли). Следовательно, полученные доходы от сдачи в аренду помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. И налоговый орган правомерно доначислил НДС.

Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного суда РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.

В заключение отметим, что, регистрируясь в качестве предпринимателя, гражданин при сдаче в аренду имущества может выбрать систему налогообложения в виде УСН или ПСН. В этом случае он будет освобожден от уплаты НДС (п. 3 ст. 346.11, п. 11 ст. 346.43 НК РФ). И вместо НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода он будет платить в бюджет только 6% (при выборе объекта налогообложения по УСН «доходы») или 6% от потенциально возможного дохода (при выборе ПСН).

Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП

Не секрет, что в тучные 2000-е годы многие жители нашей необъятной родины приобретали сравнительно недорогое жилье с инвестиционными целями. Следуя принципам книги «Богатый папа, бедный папа» предлагалось посредством сдачи квартир в аренду разбогатеть без особых усилий. Идея казалась привлекательной: цены на аренду недвижимости, особенно в крупных городах, росли как на дрожжах, позволяя сравнительно быстро перекрыть расходы на приобретение квартиры и, как говорится, «выйти в плюс». Но многие не учли, что получение доходов от такой деятельности предполагает необходимость делиться ими с государством посредством уплаты налогов. Какие налоги и в каком порядке необходимо уплачивать, расскажу в небольшой серии публикаций. В этом посте отвечу на два вопроса: нужно ли регистрироваться как ИП арендодателю квартиры и как рассчитать и заплатить налог, если статуса ИП нет.

Нужно ли становиться индивидуальным предпринимателем при сдаче квартиры в аренду

Вопрос о том, должен ли гражданин, сдающий недвижимость в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, является спорным.

Мнения специалистов, описанные в литературе, сводятся к тому, что необходимость становиться ИП напрямую связана с целями приобретения недвижимости. Так, если недвижимость была приобретена для личных нужд (либо получена по наследству или по договору дарения), а затем стала сдаваться в аренду, у физического лица нет необходимости становиться ИП. При этом, конечно же, с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако если приобретение недвижимости носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения дохода (сдачи внаем), подобная деятельность может быть признана предпринимательской соответствующими органами со всеми вытекающими последствиями.

Итак, сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет.

Отметим, что Верховный суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве».

Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Однако сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя. В ситуации с наймом, как мы уже указали выше, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет.

Если лицо зарегистрировано в качестве ИП, то такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества необходимо указать непосредственно при государственной регистрации, поскольку только доходы от предпринимательской деятельности, подпадающей под вид (виды) деятельности, указанный ИП при государственной регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет деятельность вне рамок видов деятельности, указанных им при регистрации, то полученные доходы не являются доходами от предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 06.03.2012 №03-04-05/3-260, от 19.05.2011 № 03-11-11/131). Соответственно, если ИП не указывает в качестве одного из видов своей деятельности сдачу жилья в аренду, но осуществляет такую деятельность, то полученные им доходы от сдачи жилья в аренду подлежать налогообложению НДФЛ по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).

Читайте так же:  Пояснительная записка для санитарно эпидемиологического обследования

Конечно, необходимо понимать, что регистрация в качестве предпринимателя — шаг серьезный, и граждан не должна вводить в заблуждение возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу или платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя дополнительные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т.д. В результате расходы предпринимателя могут существенно превысить сумму налога на доходы по ставке 13%, как если бы он просто сдавал жилое помещение в качестве гражданина.

Ситуация первая: квартиру сдает физическое лицо — собственник жилья

Для целей налогообложения это самая простая ситуация. Получая доход от сдачи собственной квартиры в аренду, физическое лицо в силу положений действующего налогового законодательства обязано уплатить налог с полученных доходов. Суммы, полученные от сдачи внаем жилых помещений, облагаются НДФЛ по ставке 13% на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ. В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

Порядок уплаты налога в этой ситуации будет различаться в зависимости от того, кто в рассматриваемой ситуации является арендатором.

Так, если арендатором будет являться такое же физическое лицо, арендодатель должен будет рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы, самостоятельно. В этом случае гражданин обязан представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ.

Уплата налога в бюджет в таком случае на основании п. 4 ст. 228 НК РФ уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть за 2016 год – не позднее 15.07.2017).

Если арендатором является ИП или компания, уплата НФДЛ будет осуществляться иначе. В этом случае арендатор самостоятельно исчислит сумму налога и как налоговый агент удержит ее при выплате арендной платы на основании п. 1 ст. 226 НК РФ. Если арендатор по каким-либо причинам не удержит НДФЛ, то гражданин обязан уплатить его самостоятельно. Как считает Минфин, в этом случае гражданин уплачивает налог равными долями в два платежа: первый — не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, второй — не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты в соответствии с п. 5 ст. 228 НК РФ. Если же налогоплательщик не получит налоговое уведомление, то по завершении налогового периода он самостоятельно исполняет налоговое обязательство по уплате суммы налога, исчисленной в налоговой декларации, в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (письмо Минфина России от 17.04.2009 № 03-04-05-01/225).

Рассмотрим эту ситуацию на примере.

Пример 1. Доход гражданина от сдачи квартиры внаем составляет 360 000 руб. в год (30 000 руб. x 12 мес.).

Сумма НДФЛ составляет 46 800 руб. (360 000 руб. x 13%).

Таким образом, сумма дохода после уплаты НДФЛ составляет 313 200 руб. (360 000 – 46 800).

Кроме того, не стоит забывать, что физическое лицо – собственник квартиры также будет нести расходы по уплате налога на имущество (расчет осуществляет налоговым органом исходя из кадастровой стоимости недвижимости) и расходы по уплате необходимых коммунальных платежей.

Отметим, что если в состав арендной платы входит компенсация коммунальных платежей, то вся сумма, получаемая арендодателем, включая компенсацию коммунальных расходов, будет подлежать налогообложению НДФЛ.

Забегая вперед, отмечу, что с точки зрения налогообложения, как правило, наиболее простым вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП. Но этот тезис применим, если деятельность по сдаче жилья внаем соответствующими органами не будет признана предпринимательской. В противном случае зарегистрироваться в качестве предпринимателя придется.

В следующих публикациях расскажу о нюансах сдачи в аренду квартиры, находящейся в долевой собственности, а также приведу примеры расчета налога для ИП для каждой системы налогообложения:

  • общая система налогообложения;
  • УСН с объектом налогообложения «доход»;
  • УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы»;
  • патентная система налогообложения;
  • ЕНВД.

ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ИНТЕРВЬЮ: Предприниматель тоже может получить имущественный вычет

Сдавать квартиру внаем (в аренду) можно как в статусе обычного гражданина, так и в рамках предпринимательской деятельности. Не станет ли такая деятельность препятствием для получения имущественного налогового вычета по вновь приобретенному жилью?

На вопросы читателей отвечает представитель УФНС России по г. Москве.

Елена Александровна, при сдаче квартиры внаем (в аренду) у гражданина есть выбор: он может зарегистрироваться как предприниматель (и использовать либо специальный режим налогообложения, либо общий), а может просто по окончании года продекларировать свои доходы как обычный гражданин и заплатить 13% НДФЛ.

Но если гражданин сдает, например, несколько квартир, не посчитают ли налоговые органы, что он обязан стать предпринимателем? Какими критериями они руководствуются на практике при отнесении деятельности по сдаче в аренду жилых помещений к предпринимательской или непредпринимательской?

Е.А. Садова: Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно.

Предпринимательская деятельность — это деятельность особого рода, она ведется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли.

Признаки предпринимательской деятельности приведены в Письме Минфина Письмо Минфина от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125. Ими и руководствуются налоговые органы, решая, относится ли в каждом конкретном случае деятельность по сдаче внаем (в аренду) жилых помещений к предпринимательской. Это:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

• хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

• взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Квалифицировать деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган может только исходя из полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности, а не только по отдельным признакам. Поэтому каждый конкретный случай надо рассматривать особо.

Читайте так же:  Продажа авто ниже остаточной стоимости налоговые последствия

Если по приведенным критериям получается, что сдача в аренду (внаем) собственного недвижимого имущества носит характер предпринимательской деятельности, гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. И при регистрации он должен указать код по ОКВЭД, соответствующий этому виду деятельности. Доходы предпринимателя от сдачи жилья в аренду (внаем) будут облагаться налогами в рамках предпринимательской деятельности в зависимости от того, какой режим налогообложения он выберет.

Если же признаков предпринимательской деятельности нет, гражданин имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду (внаем) без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда с доходов от аренды он должен уплачивать НДФЛ по ставке 13%.

В таком случае, если квартира сдается физическому лицу, арендодатель должен самостоятельно подать декларацию и уплатить налог. Если договор аренды заключен с организацией, эта организация-арендатор выступает налоговым агентом и обязанность исчислить и перечислить в бюджет налог возлагается на нее. Но если налоговый агент налог не удержал, гражданин должен уплатить его сам.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если гражданин приобрел квартиру и вскоре начал сдавать ее в аренду (внаем), а живет при этом в своей старой квартире, должен ли он зарегистрироваться и уплачивать налоги как предприниматель?

Е.А. Садова: По мнению Верховного суда, если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в его использовании временно сдал его в аренду (внаем), это не является незаконным предпринимательством.

При таких основаниях сдавать квартиру можно вне предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель уже ведет деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества. В этот период он приобрел еще одну квартиру. Может ли такой предприниматель сдать эту квартиру в аренду юридическому лицу, которое будет выступать налоговым агентом и удерживать с доходов НДФЛ по ставке 13%?

Е.А. Садова: При регистрации индивидуальный предприниматель сам заявляет виды деятельности по ОКВЭД, которые он будет вести.

И если предприниматель указал среди своих видов деятельности сдачу в аренду (внаем) недвижимого имущества, то и доходы от сдачи квартиры в аренду признаются доходами, полученными им от ведения предпринимательской деятельности. Такой предприниматель может выбрать специальный налоговый режим (в частности, упрощенную систему налогообложения или патентную систему налогообложения) либо общий режим и уплачивать НДФЛ.

При этом, независимо от выбранного им режима налогообложения, организация, которой он сдал в аренду квартиру, не может выступить налоговым агентом. Ведь налог с доходов, полученных в рамках предпринимательской деятельности, гражданин должен уплачивать самостоятельно.

Может ли гражданин, который приобрел квартиру и начал сдавать ее в аренду как предприниматель, получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн руб. на приобретение этой квартиры? Имеет ли при этом значение, вел ли он уже предпринимательскую деятельность по сдаче жилья внаем (в аренду) в то время, когда приобретал эту квартиру?

Е.А. Садова: При приобретении квартиры гражданин может получить имущественный налоговый вычет в размере не более 2 млн руб. Этот вычет предоставляется в виде уменьшения дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Для получения вычета необходимо выполнить условия, установленные ст. 220 НК РФ. В частности, следует представить в налоговую инспекцию все документы, подтверждающие право собственности на жилье и расходы на его приобретение.

При этом факт использования физическим лицом приобретенной квартиры в предпринимательской или иной деятельности не влияет на порядок предоставления имущественного налогового вычета на ее приобретение. Статья 220 НК РФ таких ограничений не содержит.

Поэтому гражданин, который сдал приобретенную квартиру в аренду (внаем) как предприниматель, сохраняет право получить по этой квартире имущественный вычет. Вел ли он во время приобретения этой квартиры деятельность по сдаче в аренду других жилых помещений, тоже не имеет значения. Если, конечно, раньше он имущественного вычета на приобретение жилья не получал.

Новостная рассылка для бухгалтера

Ежедневно мы отбираем важные для работы бухгалтера новости, экономя ваше время.

Получайте бесплатную рассылку бухгалтерских новостей на электронную почту.

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

Автор: Федотенко Ю. С.

ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛИ ЖИЛЫХ (НЕЖИЛЫХ) ПОМЕЩЕНИЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ И В КАКОЙ СУД ИМ ЖАЛОВАТЬСЯ?

Юрий Федотенко, юрист

В настоящее время многочисленные газеты, журналы, интернет-сайты и агентства недвижимости пестрят объявлениями о сдаче в аренду любой недвижимости: от жилых домов и квартир до складов, магазинов, боксов, модулей и т. п. Каков же статус этих граждан, сдающих в аренду недвижимость, т. е. арендодателей? Будут ли они являться предпринимателями? В какой суд (арбитражный или общей юрисдикции) они могут жаловаться в связи с нарушением арендных отношений?

1. В соответствии с договором аренды жилого (нежилого) помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору это помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику. При этом закон не связывает статус арендодателя − физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому гражданин может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. Однако следует отметить, что представленная выше ситуация будет соответствовать закону только в том случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не является предпринимательской.

Каковы же признаки предпринимательской деятельности?

В соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 2 ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке. Ее признаки определены в письмах Минфина РФ от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125. Это:

− изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
− учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
− взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
− устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Но является ли деятельность гражданина по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений предпринимательской?

На этот вопрос Министерство РФ по налогам и сборам в письме от 06.07.2004 г.

№ 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» дает отрицательный ответ, указав, что арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 %, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.

Читайте так же:  Повышение квалификации контрактного управляющего по 44 фз

Зачастую налоговые органы признают сдачу в аренду недвижимого имущества предпринимательской деятельностью при наличии соответствующих признаков предпринимательской деятельности, и в этом их поддерживают арбитражные суды (решение Вологодского арбитражного суда от 11.01.2011 по делу № А13-7445/2010, постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу № А13-14347/2009).

Таким образом, можно сделать вывод: если арендодатель рассматривает свои действия по сдаче в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества как предпринимательскую деятельность, то оформляет соответствующий статус, а если не рассматривает, − то соответственно и не оформляет. А признать его при этом индивидуальным предпринимателем достаточно сложно.

2. Из этого можно рассмотреть три варианта.

Первый вариант. Арендодатель сдает в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, получает арендную плату, индивидуальным предпринимателем себя не считает и в качестве такового не регистрируется. Полученную арендную плату декларирует в качестве дохода и уплачивает налог на доходы физического лица по ставке 13 %.

Вариант второй. Арендодатель систематически получает доход от сдачи в аренду квартиры или другого недвижимого имущества, считает, что он занимается предпринимательской деятельностью, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и, перейдя на упрощенную систему налогообложения, уплачивает налог по ставке 6 % от всего полученного дохода.

Но имеется еще и самый распространенный третий вариант. Арендодатель нигде не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и никаких налогов не платит, т. е. свои доходы в виде арендной платы он от налогообложения укрывает.

По этому самому распространенному варианту и пойдет ниже речь. Причем не будем касаться сокрытия доходов, а остановимся на возможных и достаточно часто встречающихся спорах между арендодателем и арендатором: о взыскании задолженности по арендной плате, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о выселении из незаконно занимаемого помещения и т. п.

Если в первом варианте арендодатель будет защищать свои интересы в суде общей юрисдикции, так как он не является индивидуальным предпринимателем, и спор, условно говоря, не связан с предпринимательской и иной экономической деятельностью.

По второму варианту арендодатель, безусловно, будет защищать свои интересы в арбитражном суде.

А в какой суд (арбитражный или общей юрисдикции) должен подавать иск арендодатель в третьем рассматриваемом варианте? При этом следует учитывать, что арендатор, просчитав незаконность сделки по сдаче в аренду имущества, всегда старается или арендную плату уменьшить (как вариант − вообще не платить), или арендуемое помещение не возвращать. Что делать?

3. Проблема разграничения подведомственности между судами общей юрисдикции и арбитражными судами стоит давно и весьма актуальна. Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции установлена ст. 22 ГПК РФ. Данная статья предусматривает, что судам общей юрисдикции подведомственны споры, возникающие из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений. За исключением экономических споров и других дел, связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающей из гражданских правоотношений. Такие споры на основании ч. 1 ст. 27 и ст. 28 АПК РФ подведомственны арбитражным судам. Исходя из содержания данных статей АПК РФ, можно сделать вывод, что основным критерием подведомственности дел арбитражным судам является характер или предмет спора (дела). В этом положении сформулировано общее правило подведомственности дел арбитражным судам: им подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Данное правило, в основу которого заложен предметный критерий (носит ли спор экономический характер, связан или нет предмет спора по своему содержанию с предпринимательской и иной экономической деятельностью), позволяет разграничить подведомственность между судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Кроме того, критериями разграничения компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами по рассмотрению гражданских дел является не только характер спорных правоотношений, но и субъективный состав. По общему правилу споры между гражданами с учетом характера спорных правоотношений рассматриваются судами общей юрисдикции, а споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями − арбитражными судами. Однако из этого общего правила имеются многочисленные исключения (п. 4 ст. 27, ст. 33 АПК РФ), дающие основания говорить о доминирующем значении характера спора.

Пункт 4 ст. 27 АПК РФ предусматривает возможность рассмотрения дела арбитражным судом с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. А ст. 33 АПК РФ устанавливает специальную подведомственность дел арбитражным судам, к которой вышеуказанные споры не относятся.

Таким образом, если в данном случае арендодатель обратится в суд общей юрисдикции с иском об истребовании имущества, например, магазина, из чужого незаконного владения, или с иском о взыскании арендной платы, то судом вполне вероятно будет принято определение о возвращении искового заявления без рассмотрения в связи с подведомственностью спора арбитражному суду. Основание: п. 3 ст. 22 ГПК РФ − исковые требования связаны с экономическим спором и предпринимательской деятельностью.

Если же он обратится в арбитражный суд, то и арбитражный суд очень может быть не будет рассматривать указанный иск в связи с тем, что арбитражным судам на основании п. 1 ст. 27 и ст. 28 АПК РФ подведомственны дела по экономическим спорам и иные дела, связанные с предпринимательской деятельностью, но только между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Спор, в котором одна из сторон не имеет статуса индивидуального предпринимателя, − арбитражному суду неподведомственен.

Хотелось бы уточнить, что в теории на основании ст. 13 ГПК РФ арбитражный суд обязан данный иск рассмотреть по существу, так как нерассмотрение спора по существу с формулировкой «дело подведомственно суду общей юрисдикции, а не арбитражному суду» фактически лишает истца права на судебную защиту. А на практике все далеко не так однозначно.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 22.04.2004 № Ф08-1496/2004 указал, «исковые требования подлежат рассмотрению по существу арбитражным судом, поскольку определением районного суда истцам отказано в судебной защите по причине неподведомственности». ФАС Московского округа в своем постановлении от 29.05.2008 по делу № А40-44359/07-93-440 указал, что согласно ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, несмотря на то, что ответчик является физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя.

Другая точка зрения у ФАС Центрального округа. В своих постановлениях от 16.01.2009 г. по делу № А14-5945-2008/179/29 и от 02.11.2009 г. по делу № А09-3179/2009 он разъяснил, что спор по иску неподведомственен арбитражному суду, поскольку один из ответчиков является физическим лицом, который не имеет статуса индивидуального предпринимателя, а заявленное требование не относится к категории споров, перечисленных в ст. 33 АПК РФ, отнесенных к специальной подведомственности арбитражных судов.

Какой же выход из создавшегося положения? Можно, конечно, обращаться с вышеуказанными исками в арбитражный суд и обжаловать определения о возвращении искового заявления без рассмотрения в связи с неподведомственностью спора, пройдя при этом все судебные инстанции. Можно даже выиграть дело в кассационной или надзорной инстанции. Но сколько займет это времени, сил и нервов?

Читайте так же:  Сколько стоит градостроительный план земельного участка

А можно вопрос решить проще и быстрее: физическому лицу-арендодателю необходимо в установленном законом порядке зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а теперь такая регистрация проходит в упрощенном порядке в течение 5 дней, и только потом подавать в арбитражный суд иск о нарушенном праве. Такой иск без всяких проблем должен быть рассмотрен арбитражным судом по существу. При этом индивидуальному предпринимателю не надо будет постоянно опасаться налоговой инспекции и, находясь на УСН, он будет платить налог по ставке всего 6 % от полученного дохода.

Сдача в найм квартиры

Здравствуйте. Вот такая задачка у меня по поводу предпринимательской деятельности. Дайте пожалуйста развернутый сжатый ответ на каждый пункт с указанием нужного пункта статьи(саму суть). Спасибо!

1)Сдача в найм квартиры. Является ли это предпринимательской деятельностью?

2)Сдача в найм более 2 квартир. Является ли это ПД?

3)Если квартира сдается посуточно, а не на длительный срок. Является ли это ПД?

Ответы юристов ( 7 )

Добрый день!
Вопрос, который Вас интересует, полноценно рассматривается в следующем документе:

МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»

Советую Вам ознакомиться с ним полностью, однако приведу некоторые выдержки:

Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя.

В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е. участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на праве собственности имущество.

И самое главное

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Из выше сказанного видно, что сдача квартиры (или квартир — количество не играет роли так как имеет место налогообложение в любом случае на доходы физ. лиц.) не является предпринимательской деятельностью.

Моё мнение заключается в том, что сдача квартиры помесячно, или посуточно в свете указанных мной норм, а так же исходя из того, что такое разграничение — лишь конкретный пункт договора аренды, уточняющий порядок оплаты, не играет роли и не является основанием для признания данных действий предпринимательской деятельности.

  • 8,3 рейтинг
  • 1704 отзыва

В соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 2 ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке. Ее признаки определены в письмах Минфина РФ от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125.

Поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества, арендодатель не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности.

Таким образом, если арендодатель рассматривает свои действия по сдаче в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества как предпринимательскую деятельность, то оформляет соответствующий статус, а если не рассматривает, − то соответственно и не оформляет. А признать его при этом индивидуальным предпринимателем достаточно сложно.

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Исходя из вышеуказанной нормы:

[3]

1)Сдача в найм квартиры. Если сдача квартиры осуществляется время от времени, а не постоянно (систематически), то это не предпринимательская деятельность.

А вот п.2 и 3 — это предпринимательская деятельность, т.к. она направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

  • 10,0 рейтинг
  • 2290 отзывов эксперт

1)Сдача в найм квартиры. Является ли это предпринимательской деятельностью?

Если кратко, то можно привести положения Постановления пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ

О НЕЗАКОННОМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ

Отмечаем признаки ПД:

[1]

1. Получение дохода

2. Систематичность дохода

3. Деятельность с использованием помещения ведется с явной целью извлечения дохода

2)Сдача в найм более 2 квартир. Является ли это ПД?

1 признак налицо, 2 признак налицо, 3 признак — возможны варианты, скорее да, чем нет.

3)Если квартира сдается посуточно, а не на длительный срок. Является ли это ПД?

Видео (кликните для воспроизведения).

1 признак налицо, 2 признак налицо, 3 признак налицо.

Источники


  1. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.

  2. Оксамытный, В.В. Теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004. — 563 c.

  3. Правоведение. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 432 c.
  4. Под редакцией Пиголкина А. С., Дмитриева Ю. А. Теория государства и права; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 752 c.
  5. Отсутствует Теория государства и права / Отсутствует. — М.: АСТ, 2012. — 127 c.
Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here