Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

В статье собрана самая важная информация на тему: "Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

«Чьи подвалы», «Борьба за подвалы», или «Бомба в подвале!» — такими заголовками все чаще пестрят страницы печатных СМИ, и интернет-изданий. А в чем, собственно, проблема, спросим мы, прочитав статью 36 Жилищного кодекса РФ , где четко написано, что если в помещениях подвала находится оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то эти помещения являются общей долевой собственностью? Все же понятно, тем более есть еще и Постановление Правительства № 491 , где указано что же именно включается в состав общего имущества? Ан нет, все оказывается не так-то просто и наша российская судебная власть вот уже «разъясняет» и «растолковывает» как надо понимать простые, на первый взгляд, и логичные нормы права.

Зачем домовладельцам нужны технические этажи, чердаки, помещения подвалов?

Этот вопрос чем-то сродни вопросу «а зачем водителю транспортного средства руль, а пилоту — штурвал?» Нормальное и безопасное управление сложным объектом вряд ли возможно без его своевременного и надлежащего обслуживания. На сегодняшний день практически все жилые дома, построенные еще во времена существования Союза ССР имеют подвалы, предназначенные именно для обслуживания жизнедеятельности всего здания. Ведь в этих подвалах находятся стояки (отопления, водоснабжения) с отсечными кранами, трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

Доступ в подвал у обслуживающей организации должен быть обеспечен круглосуточно. Иначе, в случае аварии (например, лопнула труба в одной из квартир) отключать от водоснабжения придется весь дом, а не один подъезд, ведь офисы и магазины, расположенные в подвалах имеют режим работы. В ночное время, в выходные и праздничные дни к стояку с отсечными кранами, располагающимися в данных помещениях попасть не получится. Проблема, однако, кроется еще и в том, что предприниматели — собственники помещений, расположенных в подвалах жилых домов, вообще не склонны на какой-то диалог ни с ТСЖ, ни с обслуживающими дом организациями, целой проблемой является получить доступ к инженерному оборудованию для целей его очередного осмотра, а в случае необходимости ремонта и замены отслуживших свой срок коммуникаций.

Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.

Очевидно, что законодатель исходил из того, что управлять домом — это, как минимум иметь возможность доступа к его артериям — инженерным коммуникациям, а иначе зачем вообще было вводить такую фикцию как общедолевое имущество. Но наш российский чиновник привык отовсюду находить возможность выкачать деньги, в том числе от продажи имущества муниципалитету не принадлежащего. Вот и здесь это получилось: подвалы стали распродавать, не различая где технический подвал, а где помещение с самостоятельным назначением. Отчуждение технических подвалов происходит повсеместно и сегодня. И суды, своей практикой, надо сказать, этому потворствуют.

Истинно российское судебное «зазеркалье»

Попытки граждан вернуть в судебном порядке помещения технических подвалов все реже имеют успех. Суды встают на сторону приобретателей-предпринимателей и органов власти — продавцов. Особенно вызывает непонимание практика судов относительно сроков исковой давности по делам об истребовании общего имущества собственников из незаконного владения. Ведь требование о «возврате» общего долевого имущества имеет природу иска негаторного, на такие требования не распространяются сроки исковой давности. Но суды так не считают, зачастую отказывают в удовлетворении иска именно по мотивам пропуска срока давности. Такое понимание права применительно к истребованию помещений технических подвалов, чердаков собственниками помещений дома является, на мой взгляд, абсурдом, вызванным нежеланием видеть специфику правоотношений, а также нежеланием замечать перманентный характер нарушений прав домовладельцев предпринимателями, незаконно приобретшими часть общедодолевого имущества, но об этом чуть ниже.

Чьи подвалы или «власть не допустит передела собственности»

Думается, что такая позиция судов продиктована прежде всего экономическими причинами: если истребовать у приобретателя имущество, то он взыщет убытки с продавца — администрации муниципального образования (если продавец, например МО Город..). Если посчитать сколько средств придется вернуть предпринимателям по всем таким незаконным сделкам, то может существенно пострадать бюджет. Ну что ж, мы живем в России, а это значит, что за все деяния чиновников всегда платит и расплачивается гражданин, чиновник же не только не в тюрьме, но и вполне себе доволен и счастлив, да и нередко еще отмечен повышением по службе и прибавкой к жалованью.

Не без ушлого чиновника

Нередкостью становится и практика внесения чиновниками помещений подвалов и иных технических помещений в реестры права собственности ЗАДНИМ ЧИСЛОМ. Обрадовавшись судебной практике отказов в иске по мотиву пропуска сроков исковой давности, чиновники быстро сориентировавшись, стали «продавать» технические подвалы предпринимателям с еще большим усердием. К примеру, живут себе люди в жилом доме, пользуются подвалом и вдруг, оказывается, что уже лет как 10-15 собственником помещений подвала является какой-нибудь предприниматель Пупкин, да еще и ряд сделок для «добросовестности» покупателя со спорным имуществом совершен. Как регистрируют право и получают свидетельства о праве собственности — вопрос технический, потому мы в рамках данной темы не будем отвлекаться на нюансы, важнее отметить следующее: срок исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. А право нарушено было тогда когда помещения подвала выбыли из владения собственников, а не когда состоялась регистрация права ограном, осуществляющим госрегистрацию перехода прав на объекты недвижимого имущества.

[1]

Итак, законодательство, арбитражная практика

Мосжилинспекция пресекла незаконное использование общедомового имущества

По обращениям жителей Мосжилинспекция провела проверки и выявила нарушения в содержании общего имущества многоквартирных домов.

Читайте так же:  Энергия транспортная компания доверенность на получение груза

Так, в Зеленограде на фасаде корпуса 1459 жилищные инспекторы обнаружили вывеску частной компании, занимающей нежилое помещение на первом этаже дома. Как выяснилось, предприниматели самовольно разместили рекламную конструкцию на фасаде дома. Общих собраний по вопросу использования общедомового имущества в коммерческих целях жители указанного дома не проводили.

Согласно ч.4 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирных домах могут быть переданы в пользование третьим лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан.

Кроме того, в соответствии с п.10.1 Правил размещения и содержания информационных конструкций в городе Москве, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2013 №902-ПП, запрещается размещение вывесок в границах жилых помещений, в том числе на глухих торцах фасада.

По требованию Мосжилинспекции управляющая организация устранила нарушение.

Жалобы на захват общего имущества поступили также и от жителей двух домов в Северном административном округе.

При осмотре жилищные инспекторы установили, что собственники крайних квартир на 10 этаже в доме 11 корпус 2 на Клязьминской улице и на 7 этаже в доме 26 корпус 1 на Михайловской улице самовольно возвели перегородки в приквартирных холлах и установили металлические двери. Согласно технической документации МосгорБТИ в указанных приквартирных холлах нет обособленных помещений с дверями, отсутствует и решение общего собрания по вопросу отчуждения или передачи в личное пользование части общедомового имущества.

Мосжилинспекция обязала управляющие организации привести помещения в соответствие поэтажным планам.

В настоящее время обе перегородки демонтированы.

Общедомовая собственность в перепланировке

В некоторых случаях мероприятия по перепланировке и/или переустройству могут затрагивать не только внутреннюю площадь квартиры, но и общедомовую собственность.

В данной статье будет дано определение общедомового имущества, описан процесс согласования такой перепланировки, а также мы отметим возможные нюансы при затрагивании общедомового имущества.

Что является общедомовой собственностью

Общедомовым имуществом принято считать помещения, используемые всеми собственниками многоквартирного дома. Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относит:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одной квартиры, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы;

2) помещения дома, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одной квартиры;

4) земельный участок, на котором расположен дом.

Общедомовое имущество:

Пункт 1 ст. 37 ЖК РФ поясняет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно п.4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Виды перепланировки с присоединением общедомовой собственности

  • Присоединение подвала или чердака. Чердак в квартире на последнем этаже присоединяют для устройства двухуровневой квартиры. Подвалы чаще всего присоединяют к нежилым помещениям первого этажа (магазины, салоны красоты и т.д.) для расширения площади и устройства дополнительных подсобных помещений.
  • Присоединение тамбура к квартире. Данная необходимость присоединения общедомовой собственности в рамках перепланировки может возникнуть при объединении квартир, когда необходимо сделать единый вход, «отрезая» перегородкой часть тамбура. Либо просто собственник желает расширить зону прихожей за счет площади тамбура.

Примечательно, что даже перенос входной двери из внутренней части проема на внешнюю, ближе к тамбуру, считается присоединением общедомовой собственности, хотя многие собственники даже не подозревают об этом.

  • Присоединение земельного участка, прилегающего к дому. Очень часто для устройства входной группы магазинов или прочих пунктов обслуживания реализуют такую перепланировку, при которой затрагивается фасад здания, а он также является общедомовой собственностью.

Документы для присоединения общедомовой собственности при перепланировке

Перепланировка, затрагивающая общедомовое имущество, требует разработки проектной документации. Для согласования перепланировки необходимо сформировать комплект документов для подачи их в надзорных орган.

В случае с присоединением подвала, чердака или устройства входной группы, где затрагиваются несущие конструкции, для согласования перепланировки потребуется также техническое заключение от автора дома о возможности данной перепланировки.

Для устройства входной группы помимо прочих документов собственник должен предоставить копию документа, подтверждающего право на пользование данным земельным участком и кадастровый паспорт на него.

После того, как комплект документов будет сформирован, его необходимо подать для рассмотрения в надзорный орган. После того, как ваше обращение будет рассмотрено, надзорный орган выдает распоряжение о согласовании перепланировки и/или переустройства. Иначе говоря — разрешение на начало ремонтных работ.

Для получения разрешения жилищной инспекции на перепланировку с затрагиванием общедомовой собственности заявитель должен получить согласие не менее 70% всех собственников дома. Для этого проводится соответствующее заседание с вынесением вопроса на голосование.

Несомненно, данный этап согласования можно назвать наиболее затруднительным. Сложность в том, что в современных реалиях собрать такой процент всех собственников просто не представляется возможным, поскольку многие владельцы недвижимости, к примеру, живут по другим адресам, и найти их бывает проблематично. Поэтому согласование перепланировки затягивается на длительный период, или собственники вовсе отказываются от ее реализации.

Пример самовольного захвата общедомовой собственности при перепланировке

Самовольный захват общей площади дома грозит предписанием жилищной инспекции. На фото вы можете видеть последствия демонтажа перегородки, которой один из собственников квартиры на этаже отделил себе часть общего холла.

Чтобы увеличить площадь своей квартиры, он перенес свою входную дверь впритык к соседской. В результате двери практически соприкасались, что создавало неудобства при открытии квартир и угрозу их блокировки при пожаре.

Подобные конструктивные изменения на этажной лестничной площадке соседям пришлись не по душе, и они пожаловались на самовольный захват общего имущества в жилищную инспекцию.

Проведенная Мосжилинспекцией проверка показала, что жалоба жильцов была обоснованной, и управляющей домом компании предписали устранить допущенное правонарушение. Срок выполнения предписания несколько раз переносили, потому что владелец жилья уверял, что он сам разберет перегородку, но так этого и не сделал.

В итоге управляющая компания собственными силами снесла кирпичную стену, тем самым исполнив предписание жилищной инспекции, а вход в квартиру вернули в прежнее положение.

Читайте так же:  Регулировка температуры батарей отопления в многоквартирном доме

На данный момент наша организация не занимается согласованием перепланировки с затрагиванием общедомового имущества. Все вышеописанное приведено в качестве информационной справки для собственников, которые намерены согласовать планируемую или ранее выполненную перепланировку с затрагиванием общедомовой собственности.

Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

Добрый день, обращаемся в вашу компанию от имени товарищества собственников жилья. Помогите определиться в следующей ситуации. В нашем доме также располагаются нежилые помещения, используемые их собственниками в коммерческих целях. Один из собственников нежилого помещения использует большую часть общего коридора на первом этаже. Он загородил эту часть легкими строительными конструкциями и разместил там своё оборудование. Собственники квартир из-за этого не могут использовать эту часть коридора. Можем ли мы обратиться в суд и запретить этому собственнику использовать общий коридор в своих целях? И заставить его убрать своё оборудование и строительные конструкции? Большое спасибо!

Ответ юриста по делам о правах на недвижимое имущество о правомерности использования общего имущества многоквартирного дома собственником одного из нежилых помещений без согласия других собственников помещений исключительно в своих целях.

Действия указанного вами собственника нежилого помещения являются неправомерными, и суд должен будет удовлетворить ваши требования. Для этого вам необходимо будет ссылаться на следующие обстоятельства и нормы законодательства.

Помещения общего имущества в многоквартирном доме могут передаваться в исключительное пользование собственника одного из помещений на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Указанные положения закреплены в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Если в вашем случае такое решение общего собрания собственников помещений не принималось, то действия указанного вами собственника нежилого помещения по самовольному занятию части общего коридора, возведению строительных конструкций и размещению своего оборудования являются неправомерными.

В целях обоснования требований о возложении на собственника нежилого помещения обязанностей привести часть общего коридора в первоначальное состояние также дополнительно необходимо ссылаться на следующее. Данным собственником совершены действия, направленные не только на самовольное занятие части общего коридора, но и на изменение его состояния, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества собственников жилья. Получение данного согласия необходимо в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Возложение на собственника нежилого помещения указанных выше обязанностей не нарушит его прав, поскольку оно не возлагает на него дополнительных обязанностей, а только направлено на восстановление прежнего состояния части общего коридора, то есть общего имущества собственников.

Верховный суд РФ при рассмотрении аналогичных дел неоднократно разъяснял, что предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.
Не возложение на собственника нежилого помещения обязанностей привести часть общего коридора в первоначальное состояние повлечет возможность продолжать незаконно использовать её указанным собственником в своих интересах (хранить имущество и др.) без согласия других собственников.

Используя поиск на нашем сайте, вы сможете ознакомиться с информацией, которая может оказаться полезной для вас при разрешении дел по спорам о правах на недвижимое имущество и др.

Для эффективной защиты ваших прав и законных интересов, для успешного разрешения дел о правах на недвижимое имущество, в том числе, споров о пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обращайтесь к юристам и адвокатам нашей компании:

«Захватнические» войны соседей

В Региональную общественную приемную обратилась Ирина Вадимовна: «Соседи захватывают лестничную площадку: устанавливают железные перегородки, используют образовавшуюся площадь в личных целях. Законны ли подобные действия, и что можно сделать в такой ситуации?»

– В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе: коридоры, чердаки, подвалы, лестничные клетки, технические этажи, инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, – поясняет аналитик Региональной общественной приемной по вопросам ЖКХ. – Ни один из собственников не может единолично выделять свою долю из части общего пользования. Таким образом, в случае Ирины Вадимовны ее соседи, прежде чем устраивать помещение для собственных нужд на лестничной площадке, должны были заручиться протоколированным на общем собрании согласием всех остальных собственников.

Присвоение объектов общего имущества является нарушением жилищного законодательства и прав других собственников.

Для защиты своих интересов гражданам необходимо знать перечень общего имущества: эта информация должна быть указана в документах технического учета жилищного фонда. Споры относительно принадлежности помещений к общей собственности могут быть разрешены строительно-технической экспертизой.

В ситуации, как у Ирины Вадимовны, начать следует с письменного обращения в управляющую организацию, которая, в соответствии с полномочиями исполнителя услуг по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, обязана принять меры разъяснительного характера в отношении собственников, самовольно «захвативших» объекты совместного пользования.

Если в договоре на управление содержится обязанность управляющей компании представлять интересы собственников в суде по этому вопросу, то следует потребовать от УК исполнения своих полномочий. Если же таковая отсутствует, то собственники вправе обращаться с жалобой в прокуратуру своего района (примерный образец мы публикуем в этом номере «ГЧ»): в соответствии с Федеральным законом «Опрокуратуре РФ», ее органы уполномочены осуществлять надзор за правильностью применения норм Жилищного кодекса.

Еще одним из способов решения таких проблем является обращение собственников в суд с иском о признании действий соседей незаконными и о последующем обязательстве последних демонтировать перегородки.

ОБРАЗЕЦ ЖАЛОБЫ В ПРОКУРАТУРУ

________________________района г. Воронежа

________________________ (адрес прокуратуры)

проживающего по адресу: ___________________________

(адрес места постоянного жительства)

ЖАЛОБА

Я являюсь собственником жилого помещения в многоквартирном доме по указанному адресу.

С____________(указывается дата) мои соседи, собственники (наниматели) жилых помещений № ___ произвели незаконный захват части общего имущества нашего многоквартирного дома, отгородив часть коридора. Захват произошел без решения общего собрания собственников, таким образом нарушены статьи 36, 37, 44, 45,46,47 Жилищного кодекса. Фактически был произведен не только самовольный захват общего имущества, но и реконструкция помещения общего пользования без оформления соответствующей документации.

На основании вышеизложенного прошу:

1. Рассмотреть мою жалобу в сроки, установленные законодательством.

2. Провести проверку и принять меры прокурорского реагирования в части противоправных действий собственников жилого помещения №___ и защитить мои права.

3. После проведения проверочных мероприятий направить в мой адрес письменный ответ о принятом решении.

Видеосюжеты с аннотациями

Самовольный захват помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Видеосюжет из программы «Вести прокуратуры», отснятый филиалом ВГТРК «ГТРК «Чувашия» и продемонстрированный на российском информационном канале «Россия 24» («Чебокс

Читайте так же:  Пункт в договоре о неразглашении конфиденциальной информации
Видео (кликните для воспроизведения).

В видеосюжете рассматривается ситуация, когда в жилом доме вдруг кем-то самовольно приспосабливается помещение колясочной под квартиру, в которой проживает посторонний человек. Старший помощник прокурора ЧР по правовому обеспечению и взаимодействию с общественностью Альберт Петров разъясняет, что относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома и каким образом оно может быть передано третьим лицам на законных основаниях.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать ее и совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В случае, если собственники жилых помещений обнаружат факты незаконного использования общего имущества в многоквартирном доме, в том числе факты самовольного захвата помещений, относящихся к общему имуществу, они могут обратиться в суд с иском о принудительном освобождении этих помещений.

В ситуации, когда некоторые квартиры в жилом доме находятся в муниципальной собственности в суд может обратиться и прокурор, так как в соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов муниципальных образований.

В такой ситуации гражданам можно обратиться для проверки в органы прокуратуры.

виндикационный иск в отношении общего имущества

#1 Птица Галка Птица Галка —>

Сообщение отредактировал Птица Галка: 01 Июнь 2009 — 11:21

#2 Птица Галка Птица Галка —>

#3 Talion Talion —>

#4 Птица Галка Птица Галка —>

#5 Talion Talion —>

ага — и последствия в виде добросовестности приобретателя и истечения срока исковой давности

#6 Птица Галка Птица Галка —>

#7 DLSH DLSH —>

Не забывайте, что срок исковой давности, во-первых, легко восстанавливается, а во-вторых, начинается с момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своих прав. Добросовестное приобретение тут не прокатит, т.к. ЖК запрещает отчуждение общего имущества в многоквартирном доме.

Суд вернул жильцам дома общедолевую собственность
07.03.2008 17:10

#8 Virtual Virtual —>

Собственниками жилых помещений в доме в количестве 10 человек заявлен иск об истребовании из чужого незаконного владения общего имущества дома — подвальных помещений, в которых находятся инженерные коммуникации. При этом собственников квартир в доме реально больше, однако в суд вышли те жильцы, в подъезде которых находятся спорные подвалы. Мотивация — подвалы проданы ЖКХ без согласия собственников, новые хозяева подвалов ведут в них строительство, которое ставит под угрозу целостность всего дома. Проблема в том, имущество истребуется в общую собственность всех собственников в соответствии с ЖК, а истцами являются часть. Судья зацепилась за этот момент.
Придется — проводить общее собрание собственников и его решение предоставлять в суд, либо привлекать хотя бы формально к участию в деле —
или есть какой-нибудь способ отмазаться?

вот почитайте обзорчик Хабаровского краевого суда

Хабаровский краевой суд — Обзор судебной практики Хабаровского краевого суда — 2009 год (Часть 1)

6. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичные права собственников жилых помещений в многоквартирном доме закреплены в статье 36 Жилищного кодекса РФ (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда № 33-181/2009).

С.В. и С.И. обратились в суд с иском к С.Е. о приведении квартиры и общего имущества в многоквартирном доме в первоначальное состояние. В обоснование иска указали, что являются собственниками квартиры № 71 (в равных долях). В связи, с чем им принадлежит 127/10 000 доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. Ответчик, являясь собственникам квартиры № 42, произвел ее самовольную перепланировку путем присоединения к ней части помещения общего пользования (коридора) площадью около 4-х кв.м., чем нарушил права истцов как участников права общей долевой собственности.

Определением судьи районного суда города Хабаровска С.В. и С.И. отказано в принятии искового заявления.

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда определение судьи отменила, указав следующее.

Вывод суда об отказе в принятии иска мотивирован тем, что жильцы дома № 23 по улице Ленина в городе Хабаровске и ТСЖ «Ленина 23» не уполномочивали С.В. и С.И. от своего имени обращаться в суд за защитой своих прав и интересов, в связи, с чем в принятии иска должно быть отказано на основании пункта 1 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Читайте так же:  Оплачивается ли магистратура после специалитета работодателем

Такой вывод суда противоречит действующему законодательству о правах собственников жилых помещений в многоквартирных домах и гражданскому процессуальному законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичные права собственников жилых помещений в многоквартирном доме закреплены в статье 36 Жилищного кодекса РФ.

Из приведенных статьей закона следует, что носителями права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме являются собственники жилых помещений такого дома, а не товарищества собственников жилья либо их общее собрание.

Частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

С учетом изложенного, С.В. и С.И. обладают субъективным материально-правовым интересом в разрешении иска, направленного на защиту их прав долевых собственников общего имущества дома. Названные граждане вправе самостоятельно обратиться в суд с указанным иском.

В связи с тем, что определение судьи об отказе в принятии искового заявления вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, оно подлежит отмене.

#9 DLSH DLSH —>

Из приведенных статьей закона следует, что носителями права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме являются собственники жилых помещений такого дома, а не товарищества собственников жилья либо их общее собрание.

Частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

С учетом изложенного, С.В. и С.И. обладают субъективным материально-правовым интересом в разрешении иска, направленного на защиту их прав долевых собственников общего имущества дома. Названные граждане вправе самостоятельно обратиться в суд с указанным иском.

В связи с тем, что определение судьи об отказе в принятии искового заявления вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, оно подлежит отмене.

Во-вторых, в статье 4 Жилищного кодекса законодатель четко определил отношения, которые регулирует жилищное законодательство.

В-третьих. В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме ( ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ )
Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других проводит перестройки общего имущества в многоквартирном доме, в особенности, если это приводит к уменьшению данного имущества.
Другие сособственники вправе требовать приведения общего имущества в прежнее состояние. Такое требование может быть заявлено в порядке ст. ст. 12,168-169, ст. 301, 304 ГК РФ.
И сегодня суды по исковому заявлению собственника уже квалифицировано и быстро решают права владения общей долевой собственностью. В этом убедился при изымании нашего подвала у администрации города, и переданному службе судебных приставов для продажи с аукциона за долги кредиторам. При этом судьи обязывают ответчика возвратить истцу все судебные издержки.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (ст.ст. 36 — 48)

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

>
Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

З.Ы. На днях некоторым жильцам начали приходить письма из разных инстанций по поводу «их запросов» на действия соседей. Начали выяснять, никто из этих жильцов туда не обращался. Оказалось, что через электронные запросы в прокуратуру и жил инспекцию начали поступать заявления от «собственников» конкретных квартир по поводу незаконных установок кондиционеров, о том, что соседская дверь неправильно установлена, о том что незаконно оборудованы тамбуры и т.п.

Итак имеем: как мы считаем, самовольный захват общей собственности. Имеем официальную информации о каком-то собрании жильцов, отправили запрос в администрацию с просьбой предоставить этот протокол. По поводу признания его не законным подали в суд.

В планах: Признать незаконным протокол собрания 2014 года, на основании этого в судебном порядке потребовать от собственника вернуть все в исходное состояние.
Добиться возбуждения уголовного дела на собственника 1-го этажа по статьям о мошенничестве и подделке документов.

И так вопросы: что бы ответчик не затягивал дела в суде апелляциями можем ли мы прикрыть магазин на время судебных разбирательств, арестовать счета, собственность?
По поводу непонятных электронных обращений якобы от собственников, понятно кто это делает и для чего – вопрос, как с этим бороться?
Вашим независимым взглядом – что мы еще можем предпринять?

Виктор Ивлев 04.10.2016 09:57

Serjic_K 04.10.2016 13:05

Для начала очень важно определить, имело ли место отчуждение общего имущества.

Потому что для отчуждения общего имущества требуется согласие 100% собственников. То есть ВСЕХ!.

Очень часто суды отказывают в осавриапнии протоколов ОСС на основании того что голос недовольного ни на что бы не повлиял. А в таком случае этот номер не пройдет.

Согласно ст.36 ЖК РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

—————
Изучите, было ли отчуждено во время реконструкции что-либо из вышеперечисленного.

Ст. 36 Жилищного кодекса РФ:
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Далее, очень важно выяснить это первое ОСС было. или были другие до него.

А если были, то принималось ли на нах решение об изменении порядка уведомления собственников о проведение ОСС.
Если нет. То уведомить вас должны были или заказным письмом с уведослением, или путем очного предупреждения под вашу подпись!

Соответственно организатор должен в суде предъявить такую подпись или почтоаую квитанцию о том что уведомления вам вручено.

————
Также магазин в МКД должен соответствовать куче пожарных и прочих нормативов. За нарушение каждого из которых можно бомобить соответствующие надзорные ведомства.

Читайте так же:  Устанавливается ли испытательный срок внешнему совместителю

L_ek_S 04.10.2016 14:49

Для начала очень важно определить, имело ли место отчуждение общего имущества.
Потому что для отчуждения общего имущества требуется согласие 100% собственников. То есть ВСЕХ!.
Очень часто суды отказывают в осавриапнии протоколов ОСС на основании того что голос недовольного ни на что бы не повлиял. А в таком случае этот номер не пройдет.
—————-

Далее, очень важно выяснить это первое ОСС было. или были другие до него.

Живу в этом доме с самого начала. Никаких собраний до этого не проводилась, писали в УК запрос по поводу ОСС, только во время подписания актов приема-передачи квартир застройщик заставлял подписывать пустые бланки голосования, но некоторые их забирали и не возвращали, много собственников с того времени уже сменилось. Собственник первого этажа имеет в своей собственности около 10 квартир, т.е. в его владении суммарная площадь порядка 30% от общей долевой собственности. По результатам якобы ОСС в 2014 году присутствовало и голосовало 53%. И вот эти 53% и приняли все эти решения, о согласовании перепланировки и оборудования дополнительных входов в помещение магазина. Там только нет ничего про погрузочно-разгрузочную площадку и администрация типа выдала предписание убрать его, но что то тишина.

Виктор Ивлев 04.10.2016 16:52

Serjic_K 04.10.2016 20:57

К сожалению на плане этажа этого явно не видно. А вот если бы были важду офисами коридорчики общего пользования и их после реконструкции поглотило бы основное помещение, можно было бы лихо зацепиться.

А тут останется только реконструкция. А на неё уже не 100% голосов а только 2/3

Но в любом члучае необходимо оспаривать результат ОСС с истребованием бюллютеней голосования и проверкой подписец собственников. Срок давности оспаривания 6 месяцев со времени когда собственнику стало известно о проведениии ОСС
Это существенный момент. Потому что обычно делают так:
ЗАРАНЕЕ проводится липовое ОСС, рисуется фиктианый протокол. Затем на пол-года все затихает. А потом начинается бурная деятельность.
Разумеется появляются недовольные, а им говорят: Пол-года назад было ОСС которо решило. и срок давности уже прошел, так что смиритесь с произошедшим. (а заодно и бюллютени «потеряют» за давностью)

Но это только первое направление борьбы, и не факт что оно будет успешным.

—————-
Второе направление — это добиваться чтобы магазин соответствовал всем установленным нормам.

Начнем с того, какая площадь получилась у магазина?
Пункт 2.3 СП 2.3.6.1066-01 запрещает размещать в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, специализированные рыбные и овощные магазины, а также организации торговли площадью 1000 м2.

Идем далее:
В соответствии с п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 в магазины, расположенные в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, завоз продукции не должен производится в ночное время (с 23.00 до 7.00). При этом загрузку товара следует осуществлять с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Пунктом 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»[3] установлено, что:

помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, а участки для стоянки автотранспорта персонала — располагаться за пределами придомовой территории;
не допускается погрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры; загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей;
загрузочные помещения допускается не оборудовать при площади встроенных помещений общественного назначения до 150 м2.

[2]

Ещё есть шикарное:
Согласно п. 3.7 СП 2.3.6.1066-01 в магазинах, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий. Пунктом 3.6 СП 2.3.6.1066-01 не допускается стояки бытовой канализации из верхних этажей жилых домов прокладывать в помещениях для приема, хранения, подготовки и реализации продукции.

————-
Судя по плану реконструированного этажа, Стояки канализации всех подъездов проходят через магазин 😉

Загрузку пусть проверит ГЖИ, Канализацию — роспотребнадзор.
А еще есть много дивных противопожарных правил.

В нашей стране созданы лучшие условая чтобы кошмарить бизнес. Так что удачи 😉

Видео (кликните для воспроизведения).

LanaSvet 13.05.2017 17:01
Текущее время: 10:12 . Часовой пояс GMT +3.

Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 — 2019, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot

Источники


  1. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.

  2. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.

  3. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.
  4. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.
  5. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here