Продажа квартиры с прописанным человеком не собственником

В статье собрана самая важная информация на тему: "Продажа квартиры с прописанным человеком не собственником" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Особенности сделки при покупке квартиры с прописанным человеком

Актуальность статьи: март 2019 г.

Приобретение квартиры с прописанными гражданами – сделка, которая обычно интересует нового владельца из-за значительной скидки в цене.

Участвуя в подобной операции, следует учитывать ряд тонкостей при оформлении договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

[2]

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных там людей?

Согласно Гражданскому кодексу любой владелец имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, именно поэтому собственник может продать свою жилую недвижимость, не спрашивая разрешения прописанных в ней граждан.

А лицам, имеющим регистрацию в данном помещении, никто не может запретить проживать в нем, это главная проблема сделки с жилой недвижимостью.

Риски продажи квартиры для ее продавца минимальны и могут возникнуть только, если он специально скрыл информацию о прописанных гражданах.

При обращении в суд в такой ситуации сделка будет признана недействительной.

Риски для покупателя считаются значительными, и они связаны со следующими возможными трудностями:

  • Купленная квартира с прописанными жильцами резко падает в цене. Ее будет сложно продать или обменять.
  • Некоторые услуги ЖКХ зависят от количества лиц, имеющих прописку в квартире, что увеличивает ежемесячные расходы за коммуналку.
  • Если выписать старых жильцов не получилось, то новый собственник при обращении в суд вынужден нести дополнительные финансовые затраты.
  • Процесс выписки может затянуться на длительное время, которое составляет в некоторых случаях годы.

Именно поэтому при оформлении сделки следует подписать следующие документы:

  1. Предварительный договор, в который необходимо внести пункт по выполнению мероприятий, связанных с переоформлением всех имеющихся жильцов в квартире.
  2. Обязательство продавца недвижимости по выписке жильцов из квартиры. Данный документ следует заверить у нотариуса.

Предлагаем вам образец договора купли-продажи с прописанными людьми: Скачать.

При всех отрицательных сторонах вариант приобретения жилой недвижимости с прописанными в нем гражданами привлекает покупателя из-за значительной скидки в цене. Она может достигать до 40%.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Чтобы избежать возможных проблем перед покупкой жилья, необходимо проверить имеются ли в квартире прописанные лица.

Такая информация содержится в расширенной выписке, оформляемой в паспортном столе. Именно в ней указываются все прописанные граждане, и это могут быть:

  • Лица, находящиеся в местах тюремного заключения;
  • Граждане, проходящие службу в рядах российской армии;
  • Престарелые граждане, проживающие в домах-интернатах;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся в детских домах;
  • Недееспособные лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях.

Данную выписку имеют право получить только прописанные в квартире лица. Любому другому гражданину в ее оформлении будет отказано.

Добровольно или принудительно?

Возможны два способа выписки новыми хозяевами, оставшихся от прежнего собственника, прописанных жильцов:

  1. Добровольная выписка по согласию;
  2. Принудительная выписка, которая оформляется через суд.

При добровольной выписке следует в паспортный стол предоставить:

  • Паспорта выписываемых граждан;
  • Свидетельства о рождении (для детей);
  • Заявление по форме №6.

Первый вариант считается предпочтительнее, но не всегда возможно договориться с жильцами.

Если вы хотите узнать, о прописке в квартире без права на жилплощадь , советуем вам прочитать статью.

Если данный способ не принес результатов, то новый владелец может организовать выписку через суд. Для этого необходимо:

  1. Составить исковое заявление;
  2. Собрать документы;
  3. Оплатить госпошлину;
  4. Дождаться рассмотрения дела.

Предлагаем вам образец искового заявления о принудительной выписке: Скачать.

Документы для предоставления в суд:

  • Копии паспортов сторон сделки;
  • Договор купли-продажи;
  • Выписка из ЕГРП с указанием прописанных граждан;
  • Выписка из паспортного стола в расширенной форме;
  • Согласие, заверенное нотариусом, на выписку из квартиры жильцов;
  • Разрешение органов опеки, если прописанными являются несовершеннолетние лица;
  • Справка из Росреестра о новом собственнике.

В квартире прописаны несовершеннолетние дети

Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры возможно только при соблюдении следующих формальностей:

  1. Нельзя оформить выписку ребенка без предоставления ему другого жилья. Несовершеннолетний гражданин не должен оказаться без прописки. Причем условия его нового проживания не могут быть хуже условий, имевшихся ранее. Например, если в старой квартире на долю ребенка приходилось 15 м², то и в новой он не может занимать площадь менее.
  2. Выписка происходит только при согласии родителей несовершеннолетнего ребенка. Если родителей нет или они лишены своих прав, то разрешение нужно оформить в органах опеки.

Процедура выписки будет зависеть от того, является ли несовершеннолетний гражданин собственником жилья или нет.

Если ребенок – собственник жилья

Необходимо получить документ из опеки, разрешающий его выписку.

Следует произвести государственное переоформление собственников жилья в Росреестре.

В паспортном столе оформляется выписка ребенка со старого места проживания и оформляется регистрация несовершеннолетнего гражданина в новую квартиру.

Если ребенок не является владельцем недвижимости

Процедура выписки проходит в два этапа: сначала родители обращаются в паспортный стол для снятия его с регистрации по старому месту проживания, а затем ставят его на учет по новому месту нахождения жилого помещения.

Читайте так же:  Протокол осмотра места происшествия транспортного средства

Как продать или купить квартиру с ребёнком? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Кого выписать не получится?

При приобретении квартиры с прописанными жильцами следует помнить, что определенные категории граждан имеют право продолжать проживать в жилом помещении даже при смене его владельца (ст. 558 п. 1 ГК РФ).

К ним относятся:

  1. Лица, оформившие при проведении приватизации официальный отказ на другого гражданина.
  2. Граждане, являющиеся членами ЖСК, это же относится и к их семьям.
  3. Жильцы, получившие право проживания в квартире по завещательному отказу.
  4. Прописанные в квартире граждане, являющиеся несовершеннолетними.

Приобретение квартиры с прописанными в ней жильцами оправдывается только, если риски будут минимальными.

Например, если в квартире остается прописанным глубоко пожилой человек, а цена на недвижимость из-за этого значительно снижена.

Решить проблему при покупке жилой недвижимости с прописанными в ней жильцами можно как добровольно, так и с привлечением судебных органов.

Следует помнить, что некоторые категории граждан даже при обращении в суд нельзя будет выписать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город сен 2019 авг 2019
Москва 213,5 т.р. 212,6 т.р.
С-Петербург 132,7 т.р. 132,5 т.р.
Екатеринбург 74,4 т.р. 74,3 т.р.
Новосибирск 71,9 т.р. 72,2 т.р.
Сочи 121,5 т.р. 121,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Особенности при покупке квартиры с прописанным человеком

Последние изменения: Июнь 2019

Покупка квартиры – мероприятие ответственное в любом случае, а если приходится иметь дело с прописанным в ней человеком, то необходимо предусмотреть все возможные ситуации, чтобы максимально обезопасить себя. Что говорит закон о таких сделках, с чем придется столкнуться, какие меры предстоит принять, велики ли риски для покупателя – ответы на все вопросы можно найти в этой статье.

Возможна ли такая сделка

Никаких ограничений на куплю или продажу находящейся в собственности недвижимости российское законодательство не накладывает. Ситуация регламентируется Гражданским кодексом, согласно п. 2 ст. 209 собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Передавать право на квартиру запрещается только в случае ее ареста и запрета на совершение регистрационных действий. При таких обстоятельствах заключенная сделка признается недействительной.

Факт наличия юридически прописанного человека в момент подписания договора позволяет считать недвижимость обремененной. Суть этого понятия в том, что существуют условия, стесняющие или ограничивающие собственника при пользовании жильем. Многие покупатели идут на это, т.к. возникает соблазн сэкономить, ведь зачастую стоимость обремененной квартиры значительно ниже (иногда до 30%), чем свободной, а неплохие скидки привлекают.

Некоторые также рассчитывают в будущем за счет малой площади помещения и большого числа прописанных людей воспользоваться социальной программой улучшения жилья. В то же время покупка квартиры с прописанным человеком требует взвешивать, учитывать все возможные в будущем проблемы, предвидеть последствия:

    отказ от добровольного выселения; необходимость разбирательства в суде, длительные тяжбы, неисполнение судебного решения; невозможность выселить человека на законных условиях (в случае разрешенного пожизненного пользования), сложности в дальнейшем продать или обменять обремененную жильцом квартиру; право жильца прописать своего несовершеннолетнего ребенка; завышенные коммунальные платежи, счета за «посторонних» лиц.

В первую очередь закон встает на сторону собственников (добросовестных приобретателей), но соблюдает права третьих лиц. В данном случае покупателю важно знать, кто именно остается прописанным. Нормы ст. 292 ГК (дублируются также Жилищным кодексом, ст. 31) гласят, что члены семьи бывшего собственника теряют свое право пользоваться квартирой – они обязаны освободить ее физически и сняться с регистрации по данному месту жительства. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Но главная опасность в том, что существует категория граждан, чье право пользоваться (проживать и быть зарегистрированным) проданным жилым помещением обеспечено на законодательном уровне. И покупка квартиры с прописанным человеком добавляет, порой затяжных по времени, хлопот.

«Опасные» зарегистрированные лица при покупке квартиры

Трудности выписать из купленной квартиры возникают, когда приходится столкнуться с лицами, чье право обусловлено:

    фактом прописки в квартире на момент ее приватизации и письменным отказом от приватизационной сделки в пользу прочих лиц; опосредованным наследованием, иначе завещательным отказом – специальным распоряжением наследодателя, позволяющим отказополучателю пользоваться жильем в течение указанного в завещании срока (часто пожизненно); договором долевого участия – справедливо в отношении самих участников ЖСК и членов их семьи; несовершеннолетием; договором найма, безвозмездного пользования; договором ренты, заключенным на условиях пожизненного содержания гражданина (получатель бессрочно-постоянной ренты) с иждивением.

Как узнать о прописанных людях

Нахождение зарегистрированных граждан является скрытым обременением. В первую очередь следует определить правовой статус жильца, для этого необходимо различать временно и постоянно прописанных. В отличие от лиц с временной регистрацией, которые не имеют никаких имущественных прав и теряют возможность доступа к жилью автоматически, после окончания отведенного срока, постоянно зарегистрированные вправе пользоваться квартирой неограниченное время. Произвольно прекратить или ограничить их в правах нельзя.

Читайте так же:  Подтверждение диагноза бронхиальная астма для военкомата

Кроме того, обременение на квартиру должно быть зарегистрировано (п. 1ст. 131 и ст. 8.1). В едином Госреестре делаются записи обо всех действиях с объектом недвижимости. В документе прописаны все управомоченные лица, содержание и основания возникновения права.

Как выписать прежних жильцов из купленной квартиры

Итак, гражданин купил квартиру с прописанным человеком и как его выписать – выхода из создавшейся ситуации всего два:
    Добровольная выписка – лучше, когда этот вопрос решается на стадии подписания договора. Согласные выписаться жильцы, которым просто требуется время, могут дать нотариально заверенное обязательство сняться с учета к определенной дате. Это также желательно прописать в договоре, окончательный же расчет по сделке может быть произведен после полного освобождения жилья и выполнения всех договоренностей. Принудительное выселение – составляется исковое заявление и подается в суд. Процесс долгий, требует определенных юридических навыков, в стандартных случаях затруднения обычно не вызывает и ситуация в итоге разрешается благополучно.

Если делить квартиру с посторонним не входит в планы покупателя, то лучше отказаться от приобретения недвижимости с прописанным человеком:

    отказавшимся от приватизации; получателем ренты; пользующимся помещением на основании завещательного отказа.
    дети (до 18 лет) или другие недееспособные граждане – потребуется согласие родителей, опекунов, органов опеки, попечительства, прописка в новое, не уступающее утраченному, жилье или открытие счета в банке на имя несовершеннолетнего и перечисление всех причитающихся ему денег; временно выписанные или отсутствующие (например, проживающие за границей, находящиеся в армии, местах лишения свободы); бывшие супруги.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Продажа квартиры с прописанным человеком

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком с его согласия? Законодательство отвечает утвердительно на этот вопрос, но неизвестно захочет ли новый собственник проживать в жилье с неснятыми с регистрационного учёта людьми. При продаже квартиры желательно договориться с прописанными в ней гражданами. В противном случае пребывание на учёте иных лиц может негативно отразиться на сумме сделки, так как потребует дополнительной документальной волокиты со стороны нового собственника.

Можно ли продавать недвижимость с прописанными в ней гражданами?

Продажа квартиры с прописанным человеком законом не запрещается, так как распоряжаться жильём вправе исключительно собственник квартиры. Другое дело, что не всегда покупателю хочет приобретать квартиру с обременением, ведь снять с учёта граждан можно не всегда. Существуют категории лиц, выписка которых утруднена.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Да, прописка не порождает правовых последствий, которые кардинально могут повлиять на судьбу недвижимости. Даже если квартира приватизирована на одного человека и в ней прописаны ещё трое – четверо родственников, их согласие не требуется. Выписаться с такого жилья обязан только собственник. Если недвижимость принадлежит нескольким гражданам, все её владельцы должны быть сняты с учёта.

[1]

Продать квартиру без согласия хотя бы одного из собственников нельзя, но состоящих на учёте людей, не являющихся владельцами, спрашивать разрешения необязательно.

Как продать квартиру с прописанным человеком? Так как жильё будет считаться обременённым, существуют некоторые нюансы при его отчуждении.

[3]

В случае заключения сделки с недвижимостью, где прописаны люди, обязательно требуется уведомление покупателя о факте зарегистрированных граждан. Утаивание информации не допускается, так как соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Кроме того, потребуется выписка из домовой книги в расширенном варианте, где должны быть указаны все прописанные люди.

Если покупатель отказывается от проживания в квартире с прописанными лицами, есть следующие варианты решения вопроса с выселением:

  1. Добавить в соглашение о купле-продаже пункт о полном освобождении квартиры собственником.
  2. Возложить обязанность по снятию с регистрации граждан на покупателя. При этом возможно уменьшение цены сделки.
  3. Предоставить срок гражданам для выписки из проданного жилья.

Вышеописанные варианты, к сожалению, не всегда можно воплотить в жизнь, так как не всех жильцов выйдет снять с регистрации даже через суд. Покупатель вправе получить информацию о том, кто проживает или числится по адресу.

Можно ли продать дом без согласия прописанных? Да, если они не являются его долевыми собственниками.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Законодательство не имеет на этот счёт никаких ограничений, тем более что разрешение у состоящих на учёте людей также можно не спрашивать. С жилья обязан выписаться лишь его собственник, а также другие долевые владельцы в случае, если квартира приватизирована на нескольких жильцов.

Как владельцу выписаться с квартиры?

Собственники, на которых зарегистрирована квартира, должны сняться с учёта в обязательном порядке.

На сегодняшний день личное обращение не требуется. Все документы можно подать в электронной форме или письмом с описью вложений.

В случае когда прописаться пока некуда, можно просто сообщить адрес, по которому человек планирует съехать. Работник паспортного стола в течение месяца решает вопрос о снятии с учёта. Прописавшись по новому месту регистрации военнообязанным необходимо предупредить об изменениях военкомат.

Принудительное выселение жильцов

Новый или старый владелец на правах законного собственника имеет право выписать жильцов, что были прописаны в недвижимости после её приватизации.

Читайте так же:  Реквизиты документа подтверждающего основание заключения контракта

Существуют два способа решения вопроса со снятием с регистрации:

  1. Уговорить прописанного человека выписаться с приватизированной квартиры. Если гражданин согласен, он обращается в орган учёта, представив необходимые документы, и его снимают с регистрации.
  2. Принудительное лишение возможности проживания посредством жалобы в правоохранительную структуру.

Продать квартиру с прописанным в ней человеком несложно, но заставить выписаться жильца не всегда удаётся. С зарегистрированными лицами могут возникнуть проблемы.

Но суд всегда пойдёт навстречу, если удастся доказать следующие факты:

  • проживающий не делает коммунальные отчисления или не вносит квартплату более полугода;
  • если у человека нет права на жильё, к примеру, бывшая жена проживает в квартире мужа, приобретённой до оформления брачных отношений;
  • приведение жильцом помещения в непригодное состояние;
  • когда используется жильё не так, как требует того целевое назначение;
  • систематическое нарушение прав окружающих граждан;
  • когда человек находится в местах лишения свободы или не появляется по месту прописки длительное время.

Чтобы выписать человека без его согласия, владельцу недвижимости потребуется сделать следующее:

  1. Подать исковую жалобу, где изложить просьбу о выписке. Если человек ещё живёт в квартире, нужно предъявить требование о выселении его из жилья. К жалобе прилагаются документы о праве владения недвижимостью, о том, кто прописан в помещении.
  2. В суде потребуется предъявить доказательства того, что у выписываемого есть иное жильё, куда он сможет съехать и где он сможет прописаться. В противном случае суд может дать время, пока человек не пропишется по иному адресу.
  3. Если суд постановит решение в пользу истца, нужно взять исполнительный лист, после этого с помощью судебных приставов жильца выписывают.

Кого выписывать нельзя?

Существует две категории прописанных лиц, не являющихся владельцами квартиры.

У них различный правовой статус и именно он влияет на возможность выселения жильцов:

  1. Временно зарегистрированные граждане. Это лица, которых можно выписать в принудительном порядке, описанном выше. Если прописан человек временно, у него не возникает никаких прав на жильё, за исключением возможности пользоваться им по назначению. Даже если этих лиц не выселит принудительно суд, по истечении термина регистрации они всё равно должны будут съехать.
  2. Постоянная прописка – даёт возможность человеку жить в квартире неопределённое время, порождая при этом постоянное право использования недвижимости по целевому назначению.

Со второй группой лиц могут возникнуть проблемы, так как вынудить съехать людей, проживающих постоянно в квартире, продавцу нельзя.

Таким образом, покупатель, установив, что в недвижимости проживают или зарегистрированы граждане, имеющие постоянное право пользования квартирой, может отказаться от сделки.

В случае если сделка всё же планируется, в соглашение необходимо вписать список зарегистрированных лиц на момент заключения договора и их право жить там и пользоваться недвижимостью на постоянной основе.

Видео (кликните для воспроизведения).

Граждане, выписать которых не выйдет:

  • несовершеннолетние дети и недееспособные лица;
  • граждане, которые когда-то отказались от приватизации и получили постоянное право пользования помещением;
  • члены семьи предыдущего собственника;
  • лица, пользующиеся жильём на основании соглашения о пожизненной ренте;
  • граждане, получившие долю недвижимости в наследство.

Больше всего проблем возникает при продаже квартиры с малолетними детьми.

На практике могут возникнуть следующие ситуации:

  1. Ребёнок не прописан на жилплощади, но право постоянного или временного пользования недвижимостью имеет его родитель. Одной из законных гарантий реализации права на проживание является обеспечения детей жильём. Ребёнка родитель или опекун может вписать к себе без разрешения других жильцов. Таким образом, единственным вариантом избавления от зарегистрированных людей с детьми является выписка взрослого.
  2. Если ребёнок уже прописан в квартире, ситуация аналогична предыдущей. Его можно снять с регистрации, только прописав к законному опекуну или к родителю.
  3. Если несовершеннолетний обладает долей в квартире, решить вопрос можно путём обмена недвижимости. В этом случае к процедуре привлекаются попечительские органы, которые обязаны проверить, достанется ли равнозначная доля ребёнку в приобретаемой недвижимости.

Регистрация обременения в Росреестре

Если новый собственник желает приобрести квартиру, хотя в ней и прописаны другие граждане, заключается договор о продаже жилья с обременением.

Процедура оформления такой сделки аналогична заключению обычной сделки купли-продажи. Присутствие нотариуса при этом не требуется.

В соглашение должно входить положение о виде обременения. Нужно ли сообщать об этом специалисту, вносящему сведения в Росреестр?

Обращаться в регистрационную палату необходимо в любом случае, потому что необходимо внести изменения в реестр относительно владельца. В случае когда в квартире прописаны иные лица и составлен договор с обременением, об этом обязательно нужно сообщить регистратору.

Какие документы нужны для обращения в Росреестр?

Покупатель должен подать следующие документы для регистрации:

  • договор с оговоркой о том, что квартира обременена;
  • заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности;
  • оригинал и копию паспорта;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • техническую документацию;
  • информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
  • свидетельство о праве продавца на владение недвижимостью.

Для этого нужно взять выписку из домовой книги как доказательство того, что жильцы выписались.

Что делать, если покупка квартиры была совершена с прописанным человеком?

Нередко покупатели квартиры сталкиваются с проблемой наличия в ней прописанных людей.

Читайте так же:  Ответственность за оскорбления в интернете для несовершеннолетних

Выписать людей из приобретенной жилплощади можно в добровольном порядке или через суд. Каждый вариант имеет свои особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Недвижимость с обременением

Наличие в квартире, которая приобретается покупателем, прописанных граждан, является обременением.

Это обременение должно быть снято, поскольку покупатель становится полноценным владельцем имущества, а прежние хозяева и их родственники своих прав по отношению к объекту недвижимости лишаются.

Законодательство

Ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК определяют, что после прекращения права собственности владельца этого права лишаются и все его родственники, прописанные по адресу.

Основанием для выписки жильцов может стать наступление обстоятельств (в данном случае приобретение квартиры другим человеком), решение суда.

Особенности сделки

После подписания всех документов и передачи прав на объект недвижимости другому человеку бывший владелец и все его родственники должны не только покинуть помещение фактически, но и выписаться из него.

Ситуация, при которой новый владелец покупает объект с прописанными жильцами не является нормой и влечет определенные последствия:

  • Прописанные по данному адресу люди могут неожиданно появиться и заявить о своем праве на проживание;
  • Количество людей, числящихся за данным объектом, напрямую влияет на стоимость ряда коммунальных платежей. Соответственно, новый владелец будет платить не только за свою семью, но и за посторонних лиц.

Наилучший выход из ситуации – добровольное соглашение сторон, на основании которого в определенный срок все зарегистрированные в квартире лица выписываются из нее.

Обычно этот срок определяется в заключенном между сторонами договоре купли-продажи.

При отсутствии возможности решить вопрос мирным путем собственнику остается подать в суд.

Избежать проблем потенциальный владелец может, предварительно запросив справку о составе семьи. Причем документ должен иметь расширенную форму.

В справке будут указаны не только числящиеся на данный момент по адресу лица, но и временно снятые с учета (например, отбывающие наказания в местах лишения свободы).

Продажа без согласия

Решив продать имущество, собственник может действовать, не учитывая мнение остальных граждан, прописанных по адресу. Новый собственник может решить вопрос мирно или принудительно.

Но не все категории прописанных лиц в случае продажи могут быть сняты с учета.

Отдельных граждан, защищенных законом, нельзя выписать из помещения в принудительном порядке. К ним относятся:

  1. лица, которые когда-то отказались от своей доли в приватизации в пользу других;
  2. лица, пользующиеся недвижимостью по завещательному отказу;
  3. члены жилищного кооператива, члены их семей;
  4. несовершеннолетние граждане;
  5. недееспособные граждане;

Можно ли продать квартиру, в покупке которой использовались средства материнского капитала, узнайте здесь.

Всех этих граждан невозможно выписать из квартиры, не получив согласия.

По этой причине будущему владельцу следует тщательно изучать информацию о прописанных лицах, поскольку стандартные справки о составе семьи могут не раскрыть полной картины.

Нередко посторонние люди числятся за давно проданным объектом недвижимости в течение многих лет и новые владельцы постоянно переплачивают за коммунальные платежи.

Также иногда возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже квартиры признаются недействительными из-за игнорирования интересов временно отсутствующих граждан.

Ипотечные сделки

При покупке квартиры в ипотеку граждане заключают договор с кредитной организацией, предоставляющей им необходимые денежные средства под залог приобретаемого имущества.

Банк не имеет прямого отношения к условиям сделки, которая заключается между покупателем и продавцом. Для банка играет роль лишь юридическая чистота операции, платежеспособность клиента и предоставление им необходимого пакета документов.

Банк не привлекается к спорам между продавцом и покупателем относительно наличия прописанных граждан, которых не получается выселить мирным путем (или нельзя это сделать и в судебном порядке).

Ипотечный кредит предоставляется по факту заключения договора купли-продажи между сторонами.

Соответственно, с этого момента заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости и самостоятельно решает проблему с прописанными жильцами мирным способом, либо в судебном порядке.

Если покупка осуществлялась при посредничестве агентства недвижимости, следует изучить заключенный с компанией договор. Наличие в нем пункта, гарантирующего отсутствие прописанных лиц в предлагаемых объектах, будет являться основанием для оспаривания совершенной сделки.

Проверка квартиры

Избежать проблем можно, предварительно изучив информацию по объекту недвижимости. Покупатели имеют полное право перед подписанием документов изучить сведения о лицах, прописанных в квартире.

Стандартная справка о составе семьи дает информацию на текущий момент времени, поэтому желательно запрашивать расширенные сведения.

Архивная выписка позволяет получить сведения обо всех жителях объекта за определенный период. Соответственно если кто-то был выписан временно, он будет присутствовать в этой выписке.

Наличие в справке несовершеннолетних детей, недееспособных граждан и других особых категорий жильцов не является причиной для отказа от сделки.

Покупатель может застраховать себя от неприятных последствий двумя способами:

  • Заключить с продавцом предварительный договор, дождаться подтверждения выписки всех числящихся в объекте лиц, подписать основной договор купли-продажи;
  • Учесть в основном договоре, подписываемом сторонами, обязательства покупателя по выписке.

Первый вариант является более предпочтительным для покупателя, но нередко продавцы отказываются осуществить выписку до подписания основного договора купли — продажи и получения всей суммы денег.

В этом случае допустимо применять второй вариант, который также дает определенные гарантии покупателю.

Читайте так же:  Сайт продажи арестованного имущества судебными приставами

Оформление сделки

Сделка между сторонами происходит обычно в несколько стандартных этапов:

  1. Заключение предварительного договора. Этот договор является гарантией для обеих сторон, что сделка состоится в определенный срок. Покупатель передает продавцу задаток. Приняв задаток, продавец начинает оформлять все необходимые документы.
  2. Заключение договора. Договор купли-продажи – основание для перехода прав. Договор содержит контактные, паспортные данные сторон, полное описание объекта, условия сделки.

По этой ссылке можно скачать договор купли-продажи с пунктом об обязанности продавца и всех ранее прописанных граждан выписаться из квартиры в определенный срок.

  • Подписание акта приемки-передачи. Акт передачи объекта продавцом покупателю заключается одновременно с договором. В нем указывается дата передачи ключей.
  • к содержанию ↑

    Перечень документов

    Документы, которые необходимо подготовить для регистрации объекта недвижимости:

    • заявление;
    • паспорта сторон;
    • кадастровый паспорт;
    • план БТИ;
    • правоустанавливающий документ (договор);
    • справка об отсутствии задолженности;
    • квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
    • справка, подтверждающая состав семьи.

    Читайте в следующей статье, какое количество раз можно участвовать в приватизации квартиры.

    Добровольная выписка

    При мирном решении вопроса все зарегистрированные граждане обращаются в МФЦ, в паспортный стол для выписки с проданной квартиры. Сделать это можно следующими способами:

    1. Выписаться «в никуда». Гражданин выписывается, не прописываясь по новому адресу;
    2. Прописаться по новому месту с одновременным снятием с учета по старому адресу.

    Процедура выписки может осуществляться как самостоятельно гражданином, так и другим лицом, действующим от его имени по доверенности.

    Подать заявление можно лично, либо через портал «Госуслуги».

    Недееспособных граждан и детей выписывают их законные представители.

    Принудительная через суд

    При невозможности решения вопроса мирным путем покупателю необходимо обратиться в судебный орган с исковым заявлением о принудительной выписке ответчика из квартиры.

    Основания для принудительного порядка:

    • смена собственника;
    • проживание в другом месте;
    • наступление смерти;
    • пропажа без вести.

    Таким образом, новому владельцу можно подать иск в суд о выселении при наличии одного из вышеуказанных оснований.

    Читайте также в нашей статье, как правильно составить договор купли-продажи недвижимого имущества.

    Порядок действий

    Для решения вопроса через суд истцу необходимо сделать следующее:

    1. подготовить перечень необходимых документов (паспорт, правоустанавливающий документ и т.д.);
    2. собрать все необходимые сведения, подтверждающие наличие оснований для выписки;
    3. подать в судебный орган иск с приложенными документами;
    4. получить решение суда.

    Полномочия суда

    Суд при рассмотрении подобных дел может вынести следующие решения:

    • Признать сделку, заключенную между сторонами, незаконной. В этом случае продавца обязывают вернуть покупателю все денежные средства. Такой вариант возможен, если продавец нарушает условия договора;
    • Удовлетворить требования истца. Граждане, не желающие добровольно выписываться, получают решение суда о принудительной выписке их из квартиры при наличии соответствующих оснований;
    • Отказать истцу. Отказ в удовлетворении иска происходит при наличии законных обстоятельств, по которым прописанные лица не могут быть сняты с учета принудительно.

    к содержанию ↑

    Выписка несовершеннолетних детей

    Несовершеннолетний возраст прописанных граждан – серьезное препятствие для решения вопроса даже в судебном порядке. Суд принимает положительное решение при наличии следующих условий:

      Квартира была продана одним из родителей ребенка постороннему лицу. Если родитель при этом сам сменил место регистрации, то ребенок может быть прописан по новому адресу;

    Согласие остальных жильцов помещения, в котором проживает родитель, не требуется.

  • При смене прописки условия проживания ребенка не изменятся в худшую сторону. К рассмотрению вопроса привлекаются органы опеки, которые должны сделать вывод об отсутствии нарушения интересов ребенка.
  • Таким образом, покупка недвижимости с обременением в виде прописанных в ней людей имеет определенные риски. Выписать прежних жильцов из приобретенной квартиры можно в принудительном порядке только при наличии оснований и отсутствии препятствующих выписке законных обстоятельств.

    Смотрите также в этом видео, можно ли выселить прописанного человека после покупки квартиры:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).


    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.

    2. Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.

    3. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
    4. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.
    5. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
    Продажа квартиры с прописанным человеком не собственником
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here