Продажа квартиры по предварительному договору купли продажи

В статье собрана самая важная информация на тему: "Продажа квартиры по предварительному договору купли продажи" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

[3]

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Размер нотариального тарифа будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.
Читайте так же:  Сведения об объекте недвижимости имеют статус временные

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).

Нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно справке БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также можно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.

В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).

Перечень лиц, проживающих в квартире помимо продавца

В квартире могут проживать лица, у которых после ее продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к ним относятся бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

В ином случае, если в квартире кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

Права и обязанности сторон

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.

Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Расходы, связанные с исполнением договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.

Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).

Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Продажа квартиры по предварительному договору купли продажи

Об особенностях предварительного договора купли-продажи жилья.

Если к договору долевого участия (ДДУ) на рынке жилья все уже давно привыкли, то вот информация от застройщика о том, что для покупки квартиры нужно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) многих клиентов застигает врасплох. У покупателей сразу возникают вполне понятные вопросы по поводу нюансов и рисков использования такой схемы приобретения заветных квадратных метров.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина для «СГ Онлайн»:

Сразу скажу, что предварительный договор купли-продажи – это стандартная форма соглашения, предусмотренная Гражданским законодательством. ПДКП на первичном рынке заключается в промежуток времени между получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформлением государственной регистрации права собственности застройщика на себя. Такой промежуток, как правило, составляет от полугода до года.

Как правило, в проектах массового сегмента после введения объекта в эксплуатацию нераспроданными остается максимум до 15% квартир, а вот в сегменте бизнес эта цифра может достигать 30%.

По закону заключение ДДУ невозможно после ввода дома в эксплуатацию, а заключение стандартного договора купли-продажи предполагает наличие передаваемого имущества в натуре, а с юридической точки зрения имущество возникает только с момента государственной регистрации, когда объект поставлен на кадастровый учет, сделаны замеры и т.д. Именно поэтому и появляется временной промежуток, когда застройщик уже не может заключить ДДУ и пока еще не имеет права заключать договор купли-продажи. Таким образом, ПДКП является единственным легитимным механизмом реализации недвижимости после ввода дома в эксплуатацию и до момента государственной регистрации объекта.

Следовательно, при продаже квартир в любом жилом комплексе сначала происходит реализация квартир по ДДУ, потом по ПДКП и уже после оформления государственной регистрации прав собственности заключаются основные договоры купли-продажи.

Процедура заключения основного договора прописывается в ПДКП. В предварительном договоре купли-продажи указывается, что основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее конкретной даты. Как правило, за один-два месяца до наступления указанной даты застройщик обязан пригласить покупателя на подписание основного договора. Именно тогда заключается основной договор, происходит передача имущества и государственная регистрация

Читайте так же:  Юридические лица и индивидуальные предприниматели осуществляющие перевозки

В том случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку квартиры, которая реализуется по форме ПДКП, то процедура оформления не будет отличаться от обычной. Правда, в некоторых банках на этот период будут действовать иные, более высокие ставки. В большинстве банков ставка будет фиксированной на весь срок кредитования.

Важно и то, что форма ПДКП в судебной практике рассматривается наравне с основным договором купли-продажи и договором участия в долевом строительстве. Следовательно, правоприменительная практика обеспечивает соблюдение всех гарантий, предусмотренных для других форм приобретения недвижимости.

Еще одна особенность — при оформлении ПДКП взаиморасчеты происходят в момент сделки, то есть в момент подписания кредитного договора, так как ПДКП не подлежит регистрации. В случае покупки квартиры по ДДУ взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора, а при оформлении по договору купли-продажи – после регистрации прав собственности.

Период заключения предварительного договора купли-продажи формально считается наиболее опасным промежутком для приобретения квартиры в связи с наличием некоторых рисков. При этом других схем реализации в этот промежуток законодатели просто не придумали.

Прежде всего, покупатели опасаются возможности двойных продаж, то есть если квартира была ранее продана по ДДУ, а далее этот же объект предлагается для реализации по ПДКП. Теоретически такой риск есть, но покупатель может самостоятельно себя обезопасить от такого развития событий. Для этого необходимо получить выписку ЕГРН на земельный участок, где возводится новостройка, а также запросить проектную документацию у застройщика, где указаны строительные адреса (номера помещения) в новостройке. Далее необходимо сравнить адреса и понять, была ли предлагаемая квартира уже приобретена ранее или же она свободна.

Формально можно говорить о риске одновременного заключения двух предварительных договоров купли-продажи, которые уже проверить нельзя. При этом подобных прецедентов в Московском регионе мы не встречали.

Еще один возможный риск – это затягивание сроков государственной регистрации объекта недвижимости. Происходить такое может по двум причинам – дом не подключен к инженерным сетям на постоянной основе или же не подготовлен необходимый пакет документов. Но, как правило, причиной задержки сроков являются не сложности с подключением, а приведение в порядок документации, которое может затянуться.

При сдаче дома застройщик не обязан подключать дом к коммуникациям по постоянной схеме, он обязан предоставить подтверждение выполнения технических условий на подключение здания. При этом еще на этапе строительства все инженерные сети предоставляют застройщику право на временное подключение, поэтому новостройка подключена ко всем коммуникациям. То есть в указанный период времени застройщик должен временное подключение заменить на постоянное.

Покупателей обычно смущает, что при заключении ПДКП не происходит ни государственной регистрации договора (как в случае ДДУ), ни регистрации перехода права собственности (как в случае заключения договора купли-продажи), при этом происходит оплата стоимости квартиры. В этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о частичном погашении стоимости до момента оформления права собственности, а уже окончательные расчеты произвести при подписании основного договора-купли продажи. Но сразу отмечу, что не все застройщики готовы работать по данной схеме.

Плюсом является, если застройщик в случае оформления ПДКП сразу предлагает подписать акт временного доступа. В случае негативного развития событий у покупателя будут доказательства того, что он делал ремонт в квартире, пользовался своим имуществом. В судебном порядке будет проще признать права собственности на объекте.

Таким образом, в «жизни» новостройки существует такой промежуток времени, когда возможно заключение только договоров предварительной купли-продажи. Так как данный механизм является абсолютно законным и судебная практика на стороне покупателя, то можно не волноваться и приобретать недвижимость по договору ПДКП. Но в любом случае при покупке любой новостройки надо обязательно изучать информацию о застройщике, об объекте, чтобы быть абсолютно уверенным в своем выборе.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

​Приобретение квартиры – важный шаг для любой семьи. И главное здесь – выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости. Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны. Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями. Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению – одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный – это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение – это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:

[1]

Предварительный договор купли продажи квартиры. Как грамотно оформить, пример договора.

Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.

Что такое предварительный договор.

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

[2]

Особенности предварительного договора:

  • заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
  • в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.
Читайте так же:  Срок рассмотрения упрощенного производства в гражданском процессе
Видео (кликните для воспроизведения).

Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:

  • жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
  • покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
  • по требованию застройщика.

Что должно быть отражено в договоре?

Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.

Предмет договора.

Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:

  • местонахождения и конкретного адреса;
  • кадастрового номера;
  • общей и жилой площади;
  • количества комнат;
  • состояния;
  • других свойств, определенных проектной документацией.

Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.

Цена договора.

Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.

Права и обязанности сторон.

Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

  • возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
  • возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
  • возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.

Документы.

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.

Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.

Дополнительные расходы и срок.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.

Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи.

Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора. Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем. Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее.

Гарантии предварительного договора.

Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.

Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риски предварительного договора.

Наибольший риск связан с отсутствием регистрации предварительного договора. Деньги, переданные по такому документу, можно просто-напросто не вернуть и доказать что-либо будет сложно.

Если же денежные средства между сторонами не передавались, рисковать особо нечем – в случае отказа контрагентов от сделки, она не влечет для них никаких юридических последствий (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие гарантии получения квартиры.

Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении сторон и не подлежит госрегистрации. Основание для передачи квартиры – это основной договор, и никак не предварительный.

Обращение в суд с просьбой о принудительном заключении договора поможет истцу выиграть дело только в случае, если предварительное соглашение оформлено надлежащим образом и не признано незаключенным.

Признание предварительного договора незаключенным.

Договор, по которому стороны не достигли соглашения по условиям, считающимся существенными, признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

То есть, истец, обратившись в суд с требованием о принудительном исполнении обязательства другой стороной, ничего не добьется, если контрагент докажет факт отсутствия заключенного договора.

Двойная продажа.

Отсутствие необходимости регистрации прав в Росреестре имеет крайне нежелательное последствие – риск двойной продажи (оформления сделки с несколькими покупателями).

Помните о вероятности махинаций с недвижимостью. Не передавайте деньги до заключения основного договора или оформляйте передачу средств документально.

Утрата денежных средств.

Наибольший риск несут покупатели квартиры в новостройке. Застройщики часто предлагают заключить им предварительный ДДУ, что абсолютно не является гарантией получения жилья.

Даже если суд обяжет недобросовестного застройщика вернуть деньги покупателю, взыскать дополнительные расходы, понесенные из-за срыва сделки, будет нереально.

○ Советы юриста:

Вложили деньги в долевое строительство по предварительному договору, но застройщик обанкротился, можно ли вернуть деньги?

Ситуация действительно неприятная. При возможности подтвердить передачу денег застройщику, у Вас есть один вариант вернуть деньги – выступить кредитором в деле о банкротстве, заявив свои требования о возвращении вложенных средств. К сожалению, шанс на возвращение денег невысок. Процедура банкротства длительная, удовлетворить требования кредиторов возможно только после продажи имущества банкрота. К тому же, требования кредиторов по подобным сделкам удовлетворяются в последнюю очередь (п. 4 ст. 134 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Читайте так же:  С какого возраста можно заниматься предпринимательством

Заключили с продавцом договор предварительной продажи, но потом выяснилось, что нашу квартиру купили другие люди. Что делать?

Заявить иск в суд о возврате денежных средств. Так как сделка не была оформлена в Росреестре, доказать свои права на квартиру Вам будет крайне трудно. К иску приложите документальное подтверждение перевода денег продавцу, без него вернуть уплаченную сумму невозможно.

Специалист Центра Недвижимости расскажет Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Все о предварительном договоре купли-продажи

Покупка квартиры – сложный процесс, где есть свои подводные камни. Одним из этих камней является предварительный договор купли-продажи (ПДКП), по которому до сих пор работает ряд застройщиков. Всегда ли ПДКП таит в себе обман? На что надо обратить внимание? Когда лучше отказаться от сделки? На все эти вопросы отвечают эксперты компании «Метриум Групп».

Осторожно! Опасность!

Специалисты отмечают, что ПДКП можно разделить на три группы: «Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ). Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства. После получения разрешения на строительство документы переподписываются с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя».

Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров незаконны!

Специалисты обращают внимание, что предметом предварительного договора является намерение сторон в будущем заключить сделку, а не покупка квартиры как таковая. Именно поэтому такой договор не дает гарантий на получение оплаченной квартиры, а если застройщик будет признан банкротом, то и деньги вернуть будет весьма проблематично. «Если застройщик все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. рублей. Кроме того, гражданин может потребовать от такого застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков», – рассказывают эксперты «Метриум Групп».

Полный вперед!

Третий вариант ПДКП возможен, когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность. В данном случае ничего противозаконного нет, так как на этом этапе застройщик уже не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ заканчивается. Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом. «Выбирая свое будущее жилье в новостройке, всегда нужно помнить о том, что если вам предлагают заключить ПДКП, то дом должен быть построен, а застройщик обязан иметь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

Квартиры на рынке продают не только застройщики, но и другие юридические лица, финансирующие строительство и получающие свою долю в проекте. Они также сперва продают квартиры по ДДУ, а затем по ПДКП, так как получают право собственности на квартиры практически одновременно с застройщиком. «Но среди инвесторов встречаются и такие, которые выбирают иную стратегию: не перезаключают с застройщиком инвестконтракт, не продают квартиры по ДДУ на этапе строительства дома, а дожидаются, когда объект будет введен в эксплуатацию, и вот тогда открывают продажи по ПДКП, — поясняет Мария Литинецкая. — В этом нет ничего противозаконного. Однако такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив сделку с ними, получить свое право собственности на квартиру вы сможете не скоро. Проблема в том, что оформление права собственности невозможно до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта. И этот прекрасный момент может откладываться очень долго по самым разным причинам».

Подписывая ПДКП, покупатель должен помнить, что в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), также должна быть прописана стоимость приобретаемого жилья, и указано, что она является окончательной и не подлежит изменению. Кроме этого, лучше прописать и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону основной договор купли-продажи подписывается в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги. Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.

Эксперты советуют:

1. Если застройщик предлагает вам купить квартиру по «предДДУ», не подписывайте его.

2. Если застройщик предлагает оформить ПДКП на квартиру в недостроенном доме, не подписывайте его.

3. Если застройщик предлагает заключить ПДКП на квартиру в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме, не подписывайте его.

4. При покупке квартиры по ПДКП не напрямую у застройщика, проверьте правоустанавливающие документы у продавца и обратите внимание на указанные там сроки приема-передачи объекта от застройщика инвестору.

5. Проверьте ПДКП на наличие четко указанных параметров квартиры и окончательной стоимости, которая не подлежит изменению.

6. По возможности укажите в ПДКП срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Итак, предварительный договор купли-продажи не всегда является противозаконным. Однако есть ряд нюансов, наличие которых должно заставить отказаться от покупки квартиры по таким документам.

Основной и предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств. Такое соглашение встречается часто.

Покупка с использованием ипотечного кредита

В соглашении обязательно должно быть прописано, что квартира частично оплачивается из средств, полученных покупателем по ипотеке.

Такое упоминание делается в шапке и в тексте. Чаще всего в порядке расчетов делается ссылка на ипотечное соглашение, заключенный между покупателем и банком.

Читайте так же:  Штраф за самовольное подключение электроэнергии после отключения

Шапка может быть прописана так:

«Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств»

Указание на ипотеку в тексте можно изложить так:

«Стоимость квартиры выплачивается Покупателем за счет следующих средств:

Сумма в размере __________ (___________) выплачивается Покупателем за счет собственных средств;

Сумма в размере _____________(____________) выплачивается Покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банком _________ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Банком и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор)»

При этом подпись сотрудника банка в договоре купли-продажи не требуется, сделка заключается между продавцом и покупателем.

Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

Предварительное соглашение

Такое соглашение необходимо для того, чтобы банк удостоверился в серьезности сторон заключить основную сделку. Это не обязательный момент, но некоторые банки включают наличие ПДКП в перечень требований к своим заемщикам.

Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:

  1. Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
  3. Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
  4. Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
  5. Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
  6. После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
  7. После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.

Помните, для сторон ПДКП также является гарантией заключения сделки.

В предварительном соглашении также делается указание на кредитные средства:

«Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Банком ____ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.»

Образец предварительного соглашения смотрите здесь

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Основная сделка

Обязательно укажите способ оплаты квартиры. Как правило, покупатель оплачивает жилье двумя платежами:

  • первоначальный взнос (собственные средства);
  • оставшаяся сумма (кредитные средства).

Первоначальный взнос оплачивается на основании предварительного договора купли-продажи (как аванс или задаток) или, если ПДКП не заключали, на основании сделки купли-продажи. Бывает, что квартира оплачивается сразу всей оговоренной суммой.

Порядок оплаты стороны могут предусмотреть любой, согласовав его с банком. Задаток передается без участия банка. Кредитные средства передаются:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного соглашения. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет документы с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются соглашением с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом случае с учетом мнения банка. Важно максимально прозрачно прописать порядок расчетов.

Переход права собственности регистрируется Росреестром на основании поданного продавцом и покупателем заявления. Одновременно регистрируется залог банка на приобретенную квартиру.

Образец типового договора смотрите по ссылке.

Риск продавца не получить деньги при продаже квартиры в ипотеку стремится к нулю, поскольку основная часть денежных средств передается ему банком. Однако, если кредитное учреждение вдруг обанкротится в период с момента сдачи документов на регистрацию и до оплаты квартиры, требовать деньги придется в суде. Чтобы избежать этого, нужно выбирать банк с высоким рейтингом и хорошей репутацией.

Кроме того, в случае расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной продавец рискует получить назад квартиру с залогом банка. И банк будет вправе реализовать данную квартиру для защиты своих интересов.

Риск возврата квартиры в случае отмены сделки несет и покупатель. От ипотеки как таковой здесь мало что зависит, но все же договор может быть признан недействительным судом по ряду причин. Вернуть квартиру продавцу просто, а вот получить назад уплаченные деньги в полном размере и быстро удается не всегда.

Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить риски отмены сделки:

  • обе стороны сделки должны быть полностью дееспособны и вменяемы, должны отчетливо понимать значение своих действий;
  • все необходимые разрешения и согласия должны быть получены (согласие супруга, разрешение органа опеки, согласие родителей несовершеннолетнего);
  • должны быть соблюдены права всех сособственников;
  • должна быть соблюдена нотариальная форма, если она обязательна (при продаже доли и когда продавец несовершеннолетний).
Видео (кликните для воспроизведения).

В случае, когда все законные требования к сделке соблюдены, сделку вряд ли будет отменена.


Дополнительно обезопасить покупателя помогут гарантии продавца, прописанные в тексте сделки:

Источники


  1. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.

  2. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.

  3. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.
  4. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.
  5. Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.
Продажа квартиры по предварительному договору купли продажи
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here