Преимущественное право выкупа земельного участка арендатором

В статье собрана самая важная информация на тему: "Преимущественное право выкупа земельного участка арендатором" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Выкуп арендованного земельного участка

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

Преимущественное право выкупа земли сельскохозяйственного назначения

Преимущественным правом выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, без проведения торгов обладают физические либо юридические лица, которые использовали этот участок надлежащим образом в течение трех и более лет. Такое использование должно быть документально подтверждено. На данный момент перечень таких документов не установлен, необходимо в индивидуальном порядке обращаться в Министерство сельского хозяйства.

Право выкупа – это возможность арендатора выкупить земельный участок в частную собственность, если такое оговорено в договоре. Важно, чтобы заявление о подобных намерениях было подано в муниципалитет до окончания действия договора.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей крестьянские (фермерские) хозяйства или сельскохозяйственные организации выкупают без торгов. Для этого им необходимо обратиться в орган местного самоуправления и подать заявление о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на такой участок. Стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости. Чтобы не потерять свое преимущественной право, подавать заявление лучше всего до дня окончания срока аренды. Чтобы выкупить землю сельхозназначения, в первую очередь нужно обратиться в муниципалитет. Вам потребуются следующие документы:

  • Паспорт.
  • Оплаченные квитанции.
  • Договор аренды.

По прошествии недели с того момента, как физическое либо юридическое лицо подаст документы в администрацию на интересующий участок, составляется договор купли-продажи. Именно по нему и производится выкуп. Составленный документ передается второй стороне в руки под расписку или отправляется по почте. Когда все ключевые моменты будут оговорены, заключается сделка. Процедура покупки участка, который находится в вашей аренде, выглядит следующим образом:

  • Предоставить пакет документов администрации.
  • Посетить Федеральное управление для получения выписки из кадастра.
  • Получение технических документов после межевания и согласования границ участка.
  • Получение письменного постановления о передаче участка.
  • Уплата государственных пошлин и стоимости участка.
  • Через месяц можно получать свидетельство собственника.

После согласования вам необходимо обратиться в Росреестр, там нужно предоставить следующие документы:

  • Договор купли-продажи.
  • Заявление о предоставлении земли в частную собственность.
  • Постановление, по которому вам передают участок в собственность.
  • Квитанция об оплате стоимости участка и государственных пошлин.
  • Бумаги о порядке расчета стоимости участка.

Также преимущественным правом на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения обладают сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства, пользующиеся этими землями постоянно, или бессрочно, по праву пожизненно наследуемого владения. Стоимость таких участков не превышает 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Также преимущественным правом выкупа обладают муниципальные образования либо иные субъекты РФ, которым участки могут предоставляться бесплатно. Государство обязано выкупать такие земли по цене, установленной продавцом.

В каких случаях выкуп не допускается?

Не допускается выкуп земельного участка из земель с/х назначения, если он находится в муниципальной или государственной собственности и передан на праве аренды :

  • Религиозным организациям или объединениям.
  • Научно-исследовательским организациям.
  • Казачьим обществам.
  • Образовательным учреждениям с/х направления.
  • Общинам коренных народов, проживающим в Сибири, просторах Крайнего Севера и Дальнего Востока для с/х производства, сохранения и развития образа жизни, закрепившегося здесь веками, промыслов и хозяйствования.
  • Гражданам для сенокошения или выпаса скота.

Предоставление участка без торгов

Если участок, который находится в муниципальной или государственной собственности, будет передаваться будущему владельцу без торгов, процедура будет выглядеть следующим образом:

  • Подготовка схемы расположения участка, проекта межевания.
  • Подача документов о предварительном согласовании в орган местного самоуправление.
  • Принятие решение о предоставлении земельного участка.
  • Проведение кадастровых работ.
  • Постановка участка на кадастровый учет.
  • Подача в муниципалитет заявление о предоставлении в собственность участка.
  • Заключение договора купли-продажи.

Преимущественное право выкупа земельного участка арендатором

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Право аренды земельного участка заложено. Арендатор выкупил земельный участок и стал собственником. Прекращается ли залог земельного участка при его выкупе в собственность?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения: кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди. Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Какие условия должны быть соблюдены при выкупе помещения?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:
  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у субъекта предпринимательской деятельности или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено. Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Читайте так же:  Установление и изменение границ муниципального образования осуществляется

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

[2]

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства субъекту предпринимательской деятельности удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия. На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться субъект предпринимательской деятельности, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры. Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти. При этом должны учитываться некоторые нюансы:
  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр. После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики). При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости. Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Читайте так же:  Укажите дополнительные льготы на которые вы рассчитываете

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как выкупить земельный участок из аренды?

Аренда земельного участка – это сделка по передаче имущества во временное использование от арендодателя (собственника) к арендатору на возмездной основе.

Аренда земельных участков у государственных и муниципальных властей регулируется Земельным кодексом, а также отдельными пунктами Гражданского кодекса (Главы 30,7,9).

Основной документ, который будет определять права и обязанности сторон сделки – это договор аренды. Если какие-либо пункты в договоре не будут освещены, то приоритет в урегулировании споров принадлежит ГК РФ.

Что такое право выкупа ЗУ

Право выкупа земельного участка – это зафиксированное в договоре аренды право арендатора земли за определенную плату в оговоренные сроки приобрести земельный участок у арендодателя. В результате такой сделки арендатор становится полноправным собственником земельного участка.

Особенности и основные правила заключаемых договоров аренды земельных участков содержатся в 606 и 624 статьях ГК РФ. Перечень оснований для выкупа арендатором земли у муниципалитета прописан в 39 ст. Земельного кодекса.

Земельные участки для выкупа могут принадлежать государству, муниципалитету или частному лицу. Порядок выкупа земли в данных случаях будет несколько отличаться, так как властные структуры обязаны следовать административному регламенту при продаже участка. В частности, в некоторых случаях они должны организовать торги, победителем которых станет физическое или юридическое лицо, предложившее наибольшую цену. Тогда как в практике взаимодействия частных лиц данный этап не является обязательным, а покупка участка производится по соглашению сторон.

Земельный участок с последующим выкупом должен принадлежать к разрешенной категории. Так, не допускается продавать парковые территории, заповедники, земли ЗАТО, территории захоронения отходов и некоторые другие объекты.

Арендовать земельные участки с последующим выкупом разрешается следующие категории земель:

  • земли сельхозназначения (для КФХ, ЛПХ, садоводства и огородничества);
  • участки, предназначенные для ИЖС;
  • земли под социальную застройку.

На участках под выкуп не должны располагаться трасформаторы, трубо- и газопроводы, ЛЭП. Также обязательным требованием к земельному участку под продажу является его предварительная постановка на кадастровый учет.

В ст. 39.3 приводятся основания для выкупа участков без проведения торгов. Это правило распространяется на:

  • участки для комплексного освоения (кроме возведения жилья эконом-класса);
  • участки для НКО под ИЖС;
  • участки с расположенными на них зданиями в собственности покупателя;
  • при продаже земли юридическим лицам с правом бессрочного пользования;
  • после окончания срока аренды с/х земель при условии их надлежащей эксплуатации более 3 лет;
  • при предварительном согласовании участка, выделенного для ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.

В остальных случаях проводятся торги в формате электронного аукциона с шагом на повышение.

Как выкупить арендованный земельный участок у государства

Для выкупа земельного участка из государственной и муниципальной собственности необходимо пройти ряд обязательных этапов. Стоит отметить, что указанные этапы не отличаются в зависимости от того, в чей собственности находится участок земли. Различаются лишь структуры, которые уполномочены контролировать данный вид сделок.

Этап 1. Заключить договор аренды

После предварительного согласования участка земли в администрации и получения его в аренду по итогам торгов или без таковых заключается договор аренды. При заключении договора аренды с государством нужно обратить внимание на следующие пункты:

  1. Договор обязательно должен предусматривать возможность выкупа земли и условия.
  2. Договор должен четко идентифицировать предмет аренды и последующего выкупа.
  3. В договоре должны быть прописаны сроки для выкупа земельного участка: это может быть четкая дата или наступление определенного события (например, выкуп допускается после постройки на земле дома и перевода его в собственность арендатора, либо целевого использования сельскохозяйственной земли в течение 3 лет).
  4. В документе должны отображаться арендная ставка и выкупная цена или алгоритм, который будет использоваться для ее определения.

Если в период действия договора арендатор будет использовать участок не по своему целевому назначению (например, заниматься там предпринимательской деятельностью), то муниципалитет вправе досрочно расторгнуть договор.

Договор аренды нужно подписать в трех экземплярах, после чего оплачивается арендная плата за несколько месяцев вперед. В связи с тем, что договор аренды с правом выкупа заключается на длительный срок (от 3 лет) он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Этап 2. Подать заявление на покупку участка

Для покупки земельного участка необходимо обратиться в Администрацию муниципального образования и написать заявление о желании выкупить землю. Его необходимо подать до того момента как истечет срок действия арендного договора.

Заявление пишется на имя Главы администрации и содержит:

  • личные и контактные данные заявителя;
  • кадастровый номер участка, его месторасположение и площадь;
  • целевое назначение;
  • данные об имеющихся постройках на участке, их кадастровые номера и дата оформления в собственность;
  • основания, дающие право на покупку участка без торгов со ссылками на законодательство (если есть);
  • согласие на обработку персональных данных;
  • перечень прилагаемых документов.

Перед подачей заявления арендатору нужно подготовить комплект документов, включающий договор аренды, выписку из ЕГРН из Росреестра, кадастровый паспорт участка, паспорт.

Заявление будет рассматриваться в течение 30 дней. Далее возможно три варианта развития событий:

  1. Заявителю откажут в покупке участка (например, если он был изъят из оборота, заявитель предоставил неполный комплект документов или допустил фактические ошибки, в отношении него ведется процедура банкротства).
  2. Участок выставят на торги, в которых сможет участвовать арендатор. Если участок будет выставлен на торги арендатору нужно зарегистрироваться на электронной площадке, которая будет отвечать за проведение аукциона. Если он предложит наиболее высокую цену, либо будет единственным участником, тогда арендатор получит статус победителя и сможет переходить к следующему этапу.
  3. При наличии оснований для продажи участка без торгов заявителю предоставят постановление с положительным решением администрации о передаче участка на возмездной основе с указанием выкупной цены.

Этап 3. Подписать договор купли-продажи

После вынесения положительного решения представители администрации приступают к подготовке договора. У арендатора будет 30 дней на ознакомление с условиями документа и его подписание.

Договор имеет стандартную структуру и включает в себя:

  • данные продавца/покупателя;
  • сведения о предмете договора-земельном участке: расположение, площадь, кадастровый номер;
  • цена договора;
  • порядок и дата перехода права собственности на участок;
  • права и обязанности сторон;
  • дополнительные условия;
  • дата составления и подписи сторон.
Видео (кликните для воспроизведения).

Договор имеет простую письменную форму и не подлежит обязательному нотариальному заверению.

Этап 4. Зарегистрировать права собственности

После одобрения покупки земли у администрации и подписания договора купли-продажи прежний арендатор должен внести оплату на указанные в нем реквизиты. После чего остается перерегистрировать земельный участок на нового собственника.

Читайте так же:  Реестр должников по исполнительным производствам в казахстане

Перерегистрацией прав собственности в России занимается Росреестр. Для этого требуется предоставить:

  • заявление на оформление прав собственности;
  • правоустанавливающий документ: в данном случае это договор купли продажи;
  • квитанция с оплаченной госпошлиной (не обязательна, но поможет ускорить время оказания госуслуги);
  • постановление/акт муниципалитета, которое подтверждает передачу земли в собственность.

После приема документов собственнику предоставят расписку с указанной в ней датой получения выписки из ЕГРН.

Особенности если выкупается участок под объектом недвижимости

При выкупе земельного участка у государства, на котором располагаются принадлежащие арендатору объекты недвижимости, есть свои особенности. В 2015 году утратила силу 36 ст. Земельного кодекса, которая указывала на преимущественное право покупки земель из государственной/муниципальной собственности, на которых есть здания и строения.

При этом в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что ЗУ со зданиями и сооружениями продается их владельцам без торгов. Т.е. фактически преимущественное право выкупа было сохранено за ними. Статья 39.20 закрепляет за собственниками зданий и сооружений исключительное право на покупку земель.

Если на участке несколько построек, принадлежащих разным собственникам, то он может быть оформлен в общедолевую собственность. Для получения права собственности через выкуп собственник здания или все собственники должны все вместе обратиться в администрацию.

Обычно выкупная стоимость земельного участка привязана к кадастровой оценке. Так, при условии строительства на участке под ИЖС или ЛПХ жилого дома в течение трех лет, землю можно будет выкупить за 3% от кадастровой стоимости.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Преимущественное право выкупа земельного участка арендатором

Главная страница Форум Гарант

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями на 2 декабря 2013 года)

[1]

Вид документа:
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 23 июля 2013 года) (редакция, действующая с 1 января 2014 года)

Вид документа:
Кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ
Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

абз 2 п 1 Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами

а выбор в чего приобретать — в аренду или в собственность принадлежит собственнику здания

кстати, суды часто такие участки считают правильным «по частям» выкупать: кусочек по ФЗ Об ОЗСХН, кусочек — по ЗК.

решение Омского районного суда Омской области от 28 августа 2012 г.

Право выкупа земли без торгов относится только к участку, необходимому для обслуживания здания

Арендатор государственного или муниципального земельного участка, построивший на нем здание, строение или сооружение, имеет преимущественное право приобрести этот участок в собственность без проведения торгов. Однако площадь приобретаемой таким образом земли должна соответствовать площади возведенного здания. Если же размер земельного участка больше, чем необходимо для обслуживания недвижимости, то его приватизация без проведения публичных процедур является нарушением законодательства о защите конкуренции (Определение ВС РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015).

Между администрацией города (далее — администрация) и обществом с ограниченной ответственностью (далее — общество) был заключен договор аренды земельного участка для строительства торгово-офисного центра. После завершения строительства общество зарегистрировало право собственности на объект и обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости. Между администрацией и обществом был заключен договор купли-продажи земельного участка, право собственности общества на данный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке. Затем общество разделило земельный участок на два участка и поставило их на кадастровый учет с новыми кадастровыми номерами.

Общество и администрация, полагая, что решение антимонопольного органа и предписание являются незаконными, а также нарушающими их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратились в арбитражный суд.

Судебное разбирательство

Суды первой и апелляционной инстанции заявленные администрацией и обществом требования удовлетворили и признали решение и предписание антимонопольного органа незаконными.

Указание антимонопольного органа на необоснованность предоставления спорного земельного участка в собственность общества, поскольку площадь земли существенно превышает площадь построенного на ней торгового центра, суды признали несостоятельным. Так, п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки этого земельного участка, а не только части, занятой зданием. Положений, касающихся предельных размеров земельных участков, передаваемых в собственность, в Кодексе нет. Администрация не предоставляла обществу муниципальных преференций, поскольку земля была передана на основании федерального закона, в данном случае на основании ЗК РФ. Общество как собственник первоначального земельного участка реализовало свое правомочие, разделив его на два участка и поставив их на кадастровый учет.

Основанием для принятия оспариваемых решения и предписания стал вывод антимонопольного органа о том, что между администрацией и обществом было заключено устное соглашение об осуществлении последовательных согласованных действий, направленных на предоставление обществу вновь созданного земельного участка для строительства без проведения публичных процедур. Однако, по мнению суда, этот вывод неверен, поскольку администрация предоставила обществу участок с иным кадастровым номером (первоначальный участок до его разделения). Для приобретения в собственность данного земельного участка проведение публичных процедур не требовалось, поскольку общество обладало исключительным правом на его приватизацию. Став собственником земли, общество вправе было по своему усмотрению осуществлять на ней строительство недвижимых объектов при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

Необоснованным суд посчитал и вывод антимонопольного органа о том, что администрация в нарушение законодательства о защите конкуренции предоставила обществу право осуществлять строительство коммерческой и жилой недвижимости на вновь образованном земельном участке без проведения публичных процедур. Так, на данном участке во время рассмотрения спора не осуществлялось строительство ни коммерческой, ни жилой недвижимости, в связи с чем никакие публичные процедуры не проводились. Администрацией обществу был лишь разрешен сбор исходных данных и разработка проекта планировки части территории микрорайона.

Читайте так же:  При проверке налоговыми органами деятельности фирмы пегас

Суд также указал, что исполнение вынесенного антимонопольным органом предписания технически не представляется возможным, поскольку объектом, подлежащим передаче в собственность по договору купли-продажи, являлся иной земельный участок с иным кадастровым номером, а не вновь образованный после разделения земельный участок.

Арбитражный суд округа оставил судебные акты по делу без изменения.

Позиция ВС РФ

Судьи ВС РФ отменили все принятые по делу судебные акты, оставив требования администрации и общества без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суды нижестоящих инстанций исходили из того, что общество как собственник здания имело преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (на момент рассмотрения дела ныне недействующая ст. 36 ЗК РФ предусматривала специальные правила приобретения прав на землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности и на которой расположены здания, строения, сооружения. — Примеч. ред.).

Доводы антимонопольного органа о необоснованности предоставления в собственность общества земельного участка площадью, значительно превышающей площадь принадлежащего ему торгово-офисного центра, нижестоящие суды не приняли, поскольку ЗК РФ содержит указание на преимущественное право собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, покупки этого земельного участка, а не только части, занятой зданием. Однако, по мнению ВС РФ, такой вывод является ошибочным и противоречит сложившейся судебно-арбитражной практике. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов государственный или муниципальный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Такое обоснование у администрации отсутствовало.

Кроме того, антимонопольный орган указывал на согласованность действий администрации и общества по передаче земельного участка в собственность последнего. До передачи земельного участка администрация уже располагала информацией о планируемом строительстве многоэтажного жилого дома на спорном участке. После регистрации права собственности общество разделило данный земельный участок на два участка, поставив их на кадастровый учет, а администрацией впоследствии было издано постановление, разрешающее обществу сбор исходных данных и разработку проекта планировки части территории для строительства на земельном участке, не занятом принадлежащим обществу строением, супермаркета вместо ранее запланированного городом строительства 25-этажного дома.

Верховный суд РФ указал, что в тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение (за исключением случаев, допускаемых законом) не может не влиять на конкуренцию. Лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем. В связи с тем, что администрация и общество не представили в антимонопольный орган и в суд доказательств, подтверждающих соответствие спорного земельного участка площадью 10 000 кв. м размерам, необходимым для использования здания площадью застройки 796 кв. м, решение и предписание антимонопольного органа были признаны обоснованными.

Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ внес изменения в ЗК РФ, в частности, в правила приватизации земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, частными собственниками расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Норма ст. 36 ЗК РФ «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения» с 1 марта 2015 г. утратила силу, а на смену ей в Кодекс ввели новую главу V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальном собственности». Подпункт 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, аналогично отмененной ст. 36, предусматривает возможность продажи или передачи в аренду указанных участков без проведения торгов в случае, если на таких участках расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Указанные лица обладают исключительным правом на заключение соответствующих договоров. В случае же, если собственник (или ни один из сособственников) здания, строения, сооружения не обратился с заявлением о приобретении земли, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении такого лица заключить договор аренды соответствующего земельного участка (п. 8 ст. 39.20ЗК РФ).

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

Право на такое действие

Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

  • Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
  • Тип допустимого использования участка;
  • Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.

О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:

Во сколько обойдется мероприятие

Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.

  • Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
  • Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
  • Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
  • Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).

Случается, что при заключении аренды проект землеотвода не создается. В таком случае, перед тем, как обратиться за получением прав на надел, нужно договориться с администрацией о создании такого проекта и посвященной ему госэкспертизы.
Читайте так же:  Оскорбление несовершеннолетнего ребенка взрослым человеком

Только после этого можно размышлять о цене, заключать договор купли-продажи и регистрировать участок.

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

Поправки, изданные к ЗК в 2015 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.

Что касается аренды земли с дальнейшим правом выкупа ее у государства и муниципалитета, следует отметить несколько основных изменений.

  • Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:
  1. речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
  2. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.
  • Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для сх производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:
  1. Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
  2. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
  3. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.

Стоимость с/х земли практически всегда равна кадастровой. В некоторых субъектах РФ предусмотрен ряд льгот.

Нюансы процедуры

Процедура выкупа земельного участка из аренды произойдет гораздо проще, если Вы заранее узнаете о правилах ее проведения, необходимых документах и порядке действий.

Арендатор, вне зависимости от того, физическое или юридическое это лицо, имеет право приобрести надел, оформленный в аренду, когда:

  • в договоре не предусмотрено запрета на данное действие;
  • на участке находится возведенное ним строение.

Перед тем, как приступить к выкупу земли, нужно оформить недвижимость в собственность. Происходит это в несколько шагов:

  1. Обращение в бюро технической инвентаризации за техпаспортом постройки;
  2. Создание на базе техпаспорта технического плана здания;
  3. Регистрация его в кадастре;
  4. Регистрация непосредственно права собственности.

Когда постройка официально принадлежит Вам, можно обращаться в администрацию для выкупа расположенной под ней арендованной земли. Далее мы поговорим о документах для выкупа земельного участка из аренды.

Первым шагом на пути приобретения арендованной земли является поход в муниципалитет. С собой Вам нужно прихватить несколько бумаг:
  • Паспорт;
  • Квитанцию об уплате установленной пошлины;
  • Договор аренды.

После всех согласований Вы отправляетесь в Росреестр с таким пакетом бумаг:

  • Договор для осуществления сделки купли-продажи;
  • Заявление с просьбой о переведении надела в Вашу собственность;
  • Бумага, подтверждающая оплату утвержденной стоимости, а также, госпошлины;
  • Постановление, согласно которому решено передать Вам во владение данный участок;
  • Бумаги, демонстрирующие порядок расчета стоимости надела (они подготавливаются комиссией по оценке).

Далее мы расскажем о нюансах оформления договора земельного участка в собственность после или во время аренды.

Договор выкупа

Через неделю после того, как арендатор представляет в администрацию кадастровый план интересующего его участка, составляется, согласно требованиям, изложенным в ГК, договор купли-продажи. На основании этого документа производится выкуп.

Данная бумага направляется арендодателю по почте или передается в руки (под расписку). После обсуждения ключевых моментов, сделка заключается.

Настало время поговорить о порядке процедуры выкупа земельного участка, находящегося в аренде, из таковой.

Итак, чтобы купить участок, находящийся у Вас в аренде, нужно действовать следующим образом:

  1. Обратиться в администрацию со своим, а также кадастровым паспортом (выпиской из него), договором аренды и планом участка;
  2. Для получения выписок из кадастра следует направиться в Федеральное управление, занимающееся вопросами картографии и постановкой земель на учет. После межевания и согласования границ надела с соседями, Вам выдадут необходимые техдокументы;
  3. Получить в администрации постановление о передаче участка Вам, вынесенное на основании представленных бумаг. В этом документе Вы найдете стоимость, за которую участок перейдет в Вашу собственность;
  4. После того, как сумма будет уплачена, следует написать заявление с просьбой о регистрации сделки и приложить к нему постановление администрации и копию квитанции об оплате. Также надо будет предъявить паспорт;
  5. Через месяц можно получить свидетельство собственника.

И завершим статью мы советами, как продать и выкупить земельный участок, находящийся в аренде.

Полезные советы

Как и арендаторам, желающим приобрести надел, так и собственникам земли, желающим его продать, процедура покупки-продажи земельного участка, находящегося в аренде, дается крайне сложно. В ней существует ряд нюансов и подводных камней, зная о которых, можно осуществить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. Поэтому главный совет тем, кто планирует продать участок – обращайтесь за помощью к специалистам.

Юристы окажут вам помощь в ряде вопросов:

  • Сбор документов или проверка собранных Вами бумаг на предмет их соответствия требованиям, прописанным в законе;
  • Содействие в проведении межевания и постановке надела на учет;
  • Составление либо же проверка текста договора.

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

К тому же не забывайте, если вы сами решитесь взяться за оформление соответствующих бумаг, то каждую из них стоит вычитывать от корки до корки, чтобы не допустить неприятных оплошностей.

Источники


  1. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.

  2. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.

  3. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
  4. Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.
  5. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
Преимущественное право выкупа земельного участка арендатором
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here