Предоставление земельного участка под объектом недвижимости

В статье собрана самая важная информация на тему: "Предоставление земельного участка под объектом недвижимости" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Предоставление в частную собственность земельных участков под объектами недвижимости

Институт возникновения прав на земельные участки является одним из основных и системообразующих институтов земельного права. Ему посвящена глава V — наиболее объемная и противоречивая глава Земельного кодекса РФ (далее по тексту– ЗК РФ). Субсидиарно данный вопрос также регулируется ст. 8 и ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ).

Возникновение права собственности на земельный участок под объектами недвижимости – в настоящее время является достаточно спорным вопросом как в системе оснований возникновения прав на земельные участки, так и в сфере регулирования имущественных отношений в целом. Данное основание отличается от иных оснований возникновения прав на земельные участки, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, по двум основным признакам:

— отсутствием необходимости выбора землепользователя (то есть проведения торгов);

[2]

— отсутствием необходимости выбора предоставляемого земельного участка.

Однако несмотря на, казалось бы, простой порядок возникновения права частной собственности по указанному основанию – необходимо выделить его специфические черты:

(1) Определяющим является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подп. 5 ст. 1 ЗК РФ. Данный принцип проецируется на все нормы земельного законодательства, регулирующие возникновение прав на земельный участок, зависящее от нахождения на данном земельном участке объекта недвижимости;

(2) В зависимости от наличия надлежащим образом оформленного волеизъявления собственника объекта недвижимости – у него (собственника):

— автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования (п. 1. ст. 35 ЗК РФ);

— автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает либо преимущественное право приобретения права собственности или аренды вышеуказанного земельного участка (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо исключительное право на приватизацию вышеуказанного земельного участка или приобретение права аренды на него (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности);

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

— при наличии надлежащим образом оформленного волеизъявления и в случае вынесения собственником вышеуказанного земельного участка соответствующего решения — собственник объекта недвижимости приобретает либо долю в праве общей собственности на земельный участок (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо право собственности на земельный участок (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности), либо право аренды земельного участка;

(3) Принцип зависимости площади земельного участка, право на который может возникнуть в результате возникновения права собственности на объект недвижимости, от двух факторов:

А) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. В соответствии с п. 3 ст.33 ЗК РФ данные размеры устанавливаются в соответствии с:

— нормами отвода земель для конкретных видов деятельности;

— правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией в части не противоречащей Градостроительному кодексу РФ (ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Так, например в Московской области данное положение также подтверждается Методическими рекомендациями Московской областной регистрационной палаты[1]. В соответствии с данным документом площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права.

Б) исторические границы землевладения (землеотвод под данные объекты недвижимости). В данном случае имеется ввиду территория, исторически закрепленная под объектами недвижимости и используемая их владельцами, однако надлежащим образом не оформленная. Этот вопрос не отражен в ЗК РФ, однако на практике его разрешение зачастую может иметь решающее значение для определения площади земельного участка, приобретаемого по рассматриваемому основанию.

Особо следует отметить, что ЗК РФ употребляет формулировку «часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования» лишь говоря о приобретении собственником объектов недвижимости права на использование земельного участка под ними (что, как мы указали выше, происходит автоматически в момент перехода права собственности на объект недвижимости). При этом площадь земельного участка, право собственности на который собственник объектов недвижимости имеет право приобрести, ЗК РФ определяет, ссылаясь на нормы, устанавливающие максимальные и минимальные размеры земельных участков, а также «с учетом фактически используемой площади земельного участка», никак не раскрывая механизм расчета указанной площади. Таким образом, решение вопроса об определении исторических границ землевладения в рассматриваемом случае имеет существенное значение и является основным фактором определения площади земельного участка. При возникновении затруднений с определением исторических границ землевладения представители заинтересованных организаций или граждане могут сделать запрос в архив соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Некоторые субъекты РФ более полно регулируют данный вопрос. Так, Закон города Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» ставит в зависимость площади земельного участка (части земельного участка), занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, от неотделимости прав на него от прав на расположенные на нем объекты недвижимости. При этом до межевания территории данная площадь определяется из расчета

Площадь застройки + Расчетная дополнительная площадь

Расчетная дополнительная площадь принимается равной наименьшему из трех показателей:

а) площадь застройки;

б) площадь незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

в) площадь, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданий или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.

Таким образом, вышеуказанные факторы по своей сути являются ограничениями возникновения прав на земельные участки и устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при использовании земель.

Читайте так же:  Постановление правительства по газовому оборудованию 410

(4) Как уже оговаривалось выше право собственности на земельный участок под объектами недвижимости может, но не должно возникнуть в результате приобретения права собственности на них. ЗК РФ выделяет две категории земельных участков, которые не могут представляться в частную собственность – это земельные участки, изъятые из оборота, а также земельные участки, ограниченные в обороте. Содержание ограничений двух вышеуказанных категорий раскрыты в ст. 27 ЗК РФ, а также может быть дополнено иными федеральными законами. Так, например, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает специфические ограничения предоставления участков в частную собственность, в том числе и под объектами недвижимости, применимые лишь к категории земель сельскохозяйственного назначения.

(5) ЗК РФ предоставляя собственникам объектов недвижимости исключительное право на приватизацию земельных участков под ними, ничего не говорит о том, должны ли данные объекты обладать признаками объектов капитального строительства. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом можно сделать вывод, что федеральное законодательство на сегодняшний день исходя из буквального толкования норм п.1 ст.35 ЗК РФ, п.1 ст. 36 ЗК РФ не запрещает собственникам временных строений и сооружений приобретать право собственности на земельные участки под ними, что является несомненным пробелом в федеральном законодательстве.

В то же время некоторые субъекты РФ на уровне регионального законодательства решили этот вопрос. Так, в соответствии с п.2 ст.6 Закона города Москвы от 14.05.2003 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, — имеют лишь собственники капитальных зданий, строений, сооружений.

(6) Немаловажное значение имеет предоставление собственнику объекта недвижимости выбора права, на котором ему будет предоставлен земельный участок, под указанным объектом недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» — при продаже объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением субъектов права постоянного бессрочного пользования, указанных ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного бессрочного пользования, существует два варианта:

а) указанное право подлежит переоформлению на право аренды;

б) указанное право подлежит прекращению, а земельные участки должны быть приобретены в собственность.

При этом ЗК РФ выбор варианта переоформления оставляет за собственником (покупателем) объектов недвижимости. Однако в том случае, если земельный участок ограничен или изъят из оборота, собственник объектов недвижимости имеет право лишь на заключение договора аренды на указанный земельный участок.

(7) Следует отметить наличие коллизии норм ЗК РФ о возникновении права собственности на земельный участок под объектами недвижимости в соответствии со ст.ст. 35 и 36 ЗК РФ и норм о возможности переоформления права постоянного бессрочного пользования на право собственности (п. 2. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). По сути при несовпадении собственника объекта недвижимости с субъектом права постоянного бессрочного пользования на земельный участок под данным объектом недвижимости – каждый из них имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность. Пока в ЗК РФ существует данная коллизия (а по сути пробел) – при решении данного вопроса первоочередное значение приобретает то, в какой очередности субъекты заявили о своих правах на земельный участок.

Д. В. Литвинов

[1] Приказ Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. № 31 Пр «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации прав на земельные участки, по государственной регистрации сделок с земельными участками, об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними»

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ в статью 36 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

[1]

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

1.1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ в подпункт 1 пункта 1.1 статьи 36 настоящего Кодекса внесены изменения

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

Читайте так же:  Публичная кадастровая карта республики карелия прионежский район

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ в пункт 1.2 статьи 36 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2009 г.

1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме см. письмо Минэкономразвития России от 16 октября 2009 г. N Д23-3410

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

4. В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ пункт 5 статьи 36 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2011 г.

Положения пункта 5 статьи 36 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 г. в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов РФ или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов РФ, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг

5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Видео (кликните для воспроизведения).

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ пункт 6 статьи 36 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

6. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ в пункт 7 статьи 36 настоящего Кодекса внесены изменения

7. В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Читайте так же:  Признание добросовестным приобретателем автомобиля судебная практика

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ пункт 8 статьи 36 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П положение пункта 9 статьи 36 настоящего Кодекса признано не противоречащим Конституции РФ

9. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков собственникам объектов недвижимости (материально-правовые вопросы) (Болтанова Е.С.)

Дата размещения статьи: 25.12.2017

Одной из разновидностей жилого здания является многоквартирный жилой дом. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством . Порядок приобретения права на земельный участок под многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме определен в ст. 16 ФЗ 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» .
———————————
Пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.

В отличие от зданий и сооружений в действующих нормативных правовых актах отсутствует определение объекта незавершенного строительства. Поэтому не случайно наличие достаточно большого количества кандидатских диссертаций, специально посвященных этому объекту прав . Здесь важно подчеркнуть, что рассматриваемый объект является объектом прав — особым объектом недвижимости, прочно связанным с землей, так что перемещение его без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, что непосредственно следует и из ст. 130 ГК РФ. «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы» .
———————————
Это диссертации таких авторов, как А.Я. Беленькая, Е.А. Грызлихина, Д.С. Некрестьянов, Р.А. Валеев, Е.А. Киндеева, Э.Ц. Батуева, К.К. Шалагинов, М.М. Гасанов, З.К. Кондратенко и др.
Пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 8.

Факт нахождения на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, если он приобретается собственником недвижимости в предусмотренном ЗК РФ порядке, доказывается кадастровым паспортом здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке, документом, удостоверяющим (устанавливающим) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Также заявитель (заявители) представляет сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю .
———————————
См.: Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. N 1 // СПС «КонсультантПлюс».

Во-вторых, на процедуру предоставления земельного участка влияют следующие юридически значимые характеристики земельного участка. Первая — это оборотоспособность земельного участка. На основании ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, а также отнесенные к землям, ограниченным в обороте. Ограниченные в обороте земли могут передаваться в частную собственность, только если это прямо допускается федеральными законами. Оборотоспособность земельного участка при возникновении спорных ситуаций подлежит установлению в суде .
———————————
См., например: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 января 2016 г. N Ф01-5553/2015, Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 20 августа 2015 г. N 33-14005/2015, Определение Верховного Суда РФ от 19 ноября 2015 г. по делу N 308-ЭС15-8731, А32-8510/2012 // СПС «КонсультантПлюс».

Вторая — целевое назначение земельного участка. Например, если участок был предоставлен до 30 октября 2010 г. и на нем возведен индивидуальный гараж или садовый дом, то применяется не та процедура, которая установлена в ст. 39.20 ЗК РФ, а государственная регистрация права собственности, так как в таком случае не осуществляется процедура предоставления (даже если в документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права). Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, определены в ст. 49 ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (вступающей в силу с 1 января 2017 г).
———————————
СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.

Читайте так же:  Через сколько лет делается поверка электрического счетчика

В Определении Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N 119-О-О разъяснено, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, — такой земельный участок выступает объектом прав в силу его особых природных свойств. На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
———————————
СПС «КонсультантПлюс».

В контексте процедуры предоставления застроенных земельных участков неделимым признается земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). В Определении Верховного Суда РФ от 19 мая 2015 г. по делу N 127-КГ15-6 указано, что оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований ст. 11.9 ЗК РФ. При этом «нахождение на земельном участке нескольких обособленных объектов недвижимого имущества в качестве критерия, позволяющего признать земельный участок делимым, в действующем законодательстве отсутствует» .
———————————
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 апреля 2016 г. N Ф05-3628/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

В-третьих, на процедуру предоставления земельного участка влияют количество правообладателей недвижимости и их правовой статус.
А. Если одним из собственников здания является публичное образование, приватизация соответствующего земельного участка невозможна, и другие сособственники вправе требовать заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Так, по одному из дел Президиум ВАС указал, что «здание не может быть полностью передано в частную собственность в связи с нахождением в нем убежища — объекта гражданской обороны, относящегося исключительно к федеральной собственности. Поскольку РФ сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на названное имущество и приватизация занятого этим объектом земельного участка невозможна, собственники частей здания вправе требовать заключения договора аренды участка с множественностью лиц на стороне арендатора» .
———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 18 сентября 2012 г. N 3333/12 // СПС «КонсультантПлюс».

Более того, в силу ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок
———————————
СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

Согласно сложившейся правовой позиции ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка .
———————————
См., например: Постановление ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. N 4275/11; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф05-15609/2015 // СПС «КонсультантПлюс».

Установление возможности обращения любого из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещения в нем за оформлением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора является одним из изменений ЗК РФ с 1 марта 2015 г. (п. 6 ст. 39.20). Если правообладателей объекта недвижимости несколько, то договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20). «Требований об обязательном представлении таким лицом информации об остальных сособственниках нормы ЗК не содержат, и орган местного самоуправления, орган государственной власти может получить информацию об остальных правообладателях из ЕГРП» .
———————————
См.: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 апреля 2016 г. N Ф03-1271/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

До 1 марта 2015 г. размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора определялся строго соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Это положение было императивным, и суды не принимали соглашения, изменяющие это правило . Сегодня с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда возможно определить размер долей в праве общей собственности или размера обязательства по договору аренды земельного участка не только соразмерно долям в праве на объект недвижимости, но и в иных пропорциях.
———————————
См., например: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 ноября 2015 по делу N А66-1220/2015 // СПС «КонсультантПлюс».

Библиографический список

1. Боголюбов С.А. Стратегия и тактика законотворчества при реализации современной экологической политики России // Юридическая техника. 2015. N 9.
2. Галиновская Е.А. Направления развития земельного законодательства: новые тенденции и преемственность // Хозяйство и право. 2015. N 1 — 2.

Новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность и аренду для собственников зданий и сооружений на таких участках

С 01 марта 2015 года статья 36 Земельного кодекса РФ утратила силу и вместо нее действует статья 39.20 Земельного кодекса РФ, которой регулируются особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий и сооружений.

Как и раньше исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В тех случаях, когда:

  • несколько зданий и сооружений расположено на земельном участке, раздел которого невозможен;
  • помещения в одном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности;
  • на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности,
Читайте так же:  Прописка несовершеннолетнего ребенка без согласия собственника

указанные лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Приобретение земельного участка в собственность (выкуп)

Установлено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники зданий, сооружений или помещений в них должны совместно обратиться в уполномоченный орган.

В соответствии со статьей 39.3. Земельного кодекса РФ в указанном случае продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Согласно статье 39.4. Земельного кодекса РФ цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности при заключении договора купли-продажи земельного участка устанавливается:

[3]

1) Правительством РФ, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279 цена продажи для таких земельных участков установлена подробнее.

2) органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

Мы считаем, что как и раньше выкупная цена земельного участка должна определяться на дату подачи заявления о выкупе. В случае если государственными органами необоснованно затягивается срок или государственный орган отказывает в принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность и указанное повлекло за собой убытки для заявителя, такой заявитель может рассчитывать за защиту своих интересов в суде.

Подробно ознакомиться с практикой разрешения споров о взыскании убытков, в связи с просрочкой срока принятия решений о предоставлении земельных участков в собственность можно здесь.

Приобретение земельного участка в аренду

Если собственник здания, сооружения или помещений намерен просить предоставления земельного участка в аренду, то он вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

В случае, если правообладатель объекта недвижимости на земельном участке обращается с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды, то уполномоченный государственный орган, получив заявление о предоставлении земельного участка в аренду от одного из правообладателей в течение тридцати дней направляет иным правообладателям объектов недвижимости на земельном участке подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Указанные лица в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка обязаны подписать договор аренды земельного участка и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В отношении тех лиц, которые в указанный срок не предоставили в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, уполномоченный орган в течение трех месяцев обязан обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор аренды.

Также установлено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных правообладателей зданий, сооружений или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В соответствии со статьей 39.6. Земельного кодекса РФ в указанном случае договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582).

За некоторыми исключениями порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размеры долей в праве общей собственности или размеры обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого нескольким правообладателям, должны быть соразмерны их долям в праве на здание, сооружение или помещений в них. От указанного правила возможно отступить с согласия всех правообладателей либо по решению суда.

Другие статьи по теме:

Видео (кликните для воспроизведения).

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическое сопровождение процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность (аренду), а также юридическое сопровождение бизнеса, в том числе проектирования и строительства объектов недвижимости подробнее

Источники


  1. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.

  2. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

  3. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.
  4. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.
  5. Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.
Предоставление земельного участка под объектом недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here