Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка

В статье собрана самая важная информация на тему: "Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка

В случае, если земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды, то после окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды.

Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущими размерами арендной платы от заключенного договора аренды, а также от потенциального дохода от продажи права аренды после окончания срока действующего договора.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.

Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:

  • 1. ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю;
  • 2. ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени.

Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей.

Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка

Право аренды арендатора может быть определено:

  • 1. При наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их рыночной стоимости;
  • 2. При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;
  • 3. Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и
  • 4. Издержками, связанными с приобретением такого права;

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности, право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения, по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог.

Стоимость права собственности и права аренды земельной доли может оцениваться описанными выше методами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей.

Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

Оценка прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок на продажу прав аренды аналогичных земельных участков. Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость прав аренды земель, являются:

  • 1. Местоположение земельного участка;
  • 2. Целевое назначение земельного участка;
  • 3. Разрешенное использование земельного участка;
  • 4. Правомочий арендатора;
  • 5. Срока действия договора аренды;
  • 6. Обременений права аренды;
  • 7. Транспортная доступность;
  • 8. Удобство подъездных путей;
  • 9. Наличие инфраструктуры;
  • 10. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
  • 11. Обеспеченность инженерными системами (при наличии на земельном участке здания или сооружения);
  • 12. Обеспеченность коммуникациями (Электричество, газ, водопровод и канализация );
  • 13. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
  • 14. Ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды земельного участка за определенный период времени при самом эффективном использовании земельного участка (принцип ожидания);
  • 15. Прав иных лиц на оцениваемый объект;

Условия оплаты также определяют рыночную стоимость права аренды и влияют на методы его оценки. К этим условиям можно отнести:

  • 1. Сумма, сроки и порядок внесения платежей;
  • 2. Зачет иных расходов в арендную плату;

Необходимость оценки прав аренды

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды. В этом и заключается необходимость оценки прав аренды.

Читайте так же:  Справка из органов опеки для работы несовершеннолетнего

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения.

Оценка прав аренды земли производится при:

  • 1. Определении стоимости права аренды земельного участка;
  • 2. Купле-продаже права аренды земельного участка;
  • 3. Определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок;
  • 4. Оценке ущерба от расторжения договора аренды;
  • 5. Внесении права аренды земельного участка в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
  • 6. Получении кредита под залог права аренды земельного участка;
  • 7. Покупке или продаже предприятия, владеющего правом аренды земельного участка;
  • 8. Слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;
  • 9. Оценке общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды земельного участка, для управления стоимостью бизнеса;
  • 10. Принятии управленческих и инвестиционных решений;
  • 11. Разработке инвестиционных проектов;
  • 12. Инвестиционной мотивации партнеров и привлечении дополнительных инвестиций в бизнес;
  • 13. Судебном разбирательстве в отношении права аренды земли;
  • 14. Определении начальной цены права аренды земли на торгах;
  • 15. Решении имущественных споров в судебном порядке;
  • 16. Других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

Оценка стоимости прав аренды — это перевод тех или иных положений арендного договора, юридически сформулированных и трактуемых заинтересованным сторонам, а именно его недостатки и преимущества, влияющие на стоимость совокупности этих прав.

Оценка прав аренды строится на анализе преимуществ, которые предоставляет оцениваемый договор аренды для арендатора. За это арендатор готов платить деньги, ибо с экономической точки зрения бессмысленно приобретать право аренды, вкладывать дополнительные денежные средства, если совокупность приобретаемых прав по договору не дает весомых преимуществ, в отличие от соглашения, которое можно оформить напрямую с арендодателем на общих условиях рынка. То есть, нет смысла нести дополнительные финансовые расходы, которые не приносят никаких положительных результатов. Этим также объясняется необходимость оценки прав аренды.

Необходимость в оценке права аренды возникает в том случае, когда важно определить цену продажи права аренды недвижимости. Например, в случае, когда определяется стоимость объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, или при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Оценка арендных прав состоит из нескольких этапов:

  • 1 Определение рыночной цены данного земельного участка при помощи наибольшего количества разных методов оценки;
  • 2 Определение ставки дисконтирования;
  • 3 Определение вероятной прибыльности имущества;
  • 4 Определение частей прибыли для каждой из сторон процесса.

При проведении оценки права аренды земельного участка оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы, которые являются стандартными в оценочной деятельности. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Читайте так же:  Освобождение от уплаты задолженности по алиментным платежам

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2015

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов спроса и предложения, полезности, замещения, внешнего влияния, изменения, которые изложенны в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от обременений права аренды, правомочий арендатора, срока действия права, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. [4]

Методы используемые при оценке рыночной стоимости права аренды приведены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Методы при проведении оценки стоимости права аренды.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. [2,5]

[2]

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

Читайте так же:  Получение сведений из единого государственного реестра недвижимости

— сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

— сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

— основание возникновения права аренды у арендатора;

— определение правомочий арендатора;

— срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

— величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

— характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Результаты оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка обычно используются в следующих целях:

— контроль за правильностью уплаты налогов (в соответствии со ст. 40 действующей редакции Налогового кодекса);

— определение цен договоров аренды и стартовых цен аукционов, в т.ч. в обязательном порядке при передаче в аренду федерального и муниципального имущества;

— определение налогооблагаемой базы сделки по передаче имущества в безвозмездное пользование (в соответствии с п. 8 ст. 250 Налогового кодекса, согласно которому информация о рыночных ценах «должна быть подтверждена документально или путем проведения независимой оценки»).[3]

ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Центр консультации и оценки [Электронный ресурс]: — 2005-2015. – Режим доступа: http://www.cko-info.ru

Видео (кликните для воспроизведения).

2. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков [Текст]: РаспоряжениеМинимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2001.- N29.- ст. 3026.

3. Козодаев, Михаил. Оценка аренды [Электронный ресурс] / М. КозодаевCаморегулируемая организация оценщиков некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». – Москва: 2004-2014. – Режим доступа: http://smao.ru

4. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. Учебник. М.: Издательство «Интерреклама», 2003. — 704 с.

5. Мещанинова Е.Г., Ткачева О.А. Государственная регистрация, учет и оценка земель: учебник для студентов, Новочеркасская гос. мелиоративная академия. -Новочеркасск: Изд-во ЮРГТУ (НПИ), 2009. – 396 с.

[3]

Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Общие сведения

Расчет стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж производится согласно «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. №1102-р в следующей последовательности:

1. Обоснование набора ценообразующих факторов.

2. Формирование элементов сравнения.

3. Выбор удельных единиц сравнения.

4. Сбор сведений о предложениях к реализации аналогичных земельных участков

5. Исключение из анализа тех элементов сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от объекта оценки.

6. Ввод соответствующих корректировок в цены аналогов с целью максимального нивелирования разницы между сопоставимыми объектами и объектом оценки.

7. Определение итогового значения рыночной стоимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Обоснование набора ценообразующих факторов

Принимая во внимание все характеристики земельного участка и результаты анализа наилучшего использования, для расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках применения сравнительного подхода были отобраны следующие основные ценообразующие факторы:

— качество прав (наличие обременений, и пр.);

— условия финансирования. Необходим анализ формы платежа, в том случае, если платеж выражается не в денежной форме, необходим пересчет эквивалента в денежные средства;

— условия рынка (изменения цен во времени, отличие стоимости предложения от цены сделки). Данный фактор отражает изменение величины стоимости с течением времени. Кроме того, в качестве исходной информации могут использоваться предложения к продаже, а не данные о фактически заключенных сделках. При этом необходимо произвести анализ рыночных условий торга при совершении переговоров типичных сторон договора купли-продажи;

— категория земель, к которой относятся объекты анализа;

— назначение (разрешенное использование) земельных участков;

— наличие улучшений (зданий и сооружений) на земельных участках;

— местоположение участков в случае их значительной удаленности или расположения в районах, обладающих различным экономическим потенциалом;

— наличие и удаленность инженерных коммуникаций, оказывающих влияние на стоимость земельных участков;

— наличие и удаленность от основных транспортных магистралей;

Формирование элементов сравнения, выбор удельных единиц сравнения

Определив основные ценоборазующие факторы, способные оказывать влияние на величину стоимости по объекту оценки, необходимо отобрать элементы сравнения в соответствии с которыми будет производится анализ предложений к продаже. Для целей настоящей оценки выбраны следующие элементы сравнения:

1. Совершенная сделка или предложение

2. Дата предложения

3. Категория земель

4. Разрешенное использование

6. Наличие и удаленность от инженерных коммуникаций

7. Удаленность от транспортных магистралей

8. Наличие улучшений на земельном участке

Единицы сравнения – это некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

В качестве удельной единицы сравнения для целей настоящей оценки выбрана величина стоимости за 1 кв. метр площади объекта, так как объекты-аналоги могут обладать различными показателями площади, а использование таких данных способно привести к погрешности полученных результатов.

Выбор сопоставимых объектов и отбор элементов сравнения

Данные анализа рынка позволили отобрать семь сопоставимых объектов:

Таблица 12 Сведения о сопоставимых объектах

№ п/п Район, адрес расположения Площадь земельного участка, кв.м. Стоимость, руб. Стоимость за 1 кв.м. Назначение земельного участка Вид права на земельный участок Источник информации
Центральный район, ул. Пушкина 1 300 15 000 000 11 538 Под строительство многоэтажного жилого дома собственность тел.: 248-08-42
Калининский район, Северо-запад 1 370 11 000 000 8 029 Под строительство многоэтажного жилого дома собственность АН Второй дом, тел. 233-67-03
Центральный район 2 000 24 000 000 12 000 Под строительство многоэтажного жилого дома собственность АН Второй дом, тел. 233-67-03
Советский район, ул. Цвиллинга 2 400 40 000 000 16 667 Под строительство многоэтажного жилого дома собственность АН Мир недвижимости, тел.: 8-908-042-42-49
Центральный район 4 500 58 000 000 12 889 Под строительство многоэтажного жилого дома собственность АН Второй дом, тел. 233-67-03
Ленинский район, ул. Пограничная/ул. Барбюса 4 500 41 000 000 9 111 Под строительство многоэтажного жилого дома собственность АН Мир недвижимости, тел.: 8-908-042-42-49
Курчатовский район, Северо-запад 27 000 225 000 000 8 333 Под строительство многоэтажного жилого дома собственность АН Второй дом, тел. 233-67-03
Читайте так же:  Оплата производится безналичным расчетом путем перечисления

Из дальнейшего рассмотрения должны быть исключены те элементы сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от земельного участка и между собой.

Таблица 13 Обоснование набора применяемых к анализу элементов сравнения

Наименование элемента сравнения Обоснование применения (отказа от применения)
Качество прав

Так как оцениваемый земельный участок находится в аренде, в отличие от сопоставимых объектов, на которые оформлено право собственности, требуется ввод корректировки на вид права.

Для покупателя земельного участка вид права на него имеет существенное значение в случае значительной разницы в затратах на содержание земельного участка. Если на земельный участок оформлено право собственности, то на собственнике лежит обязанность платить налог на землю. Если участок арендован – то своевременно вносить арендную плату. Разница между данными платежами является стоимостной корректировкой на вид права.

Так как корректировка стоимостная, она вносится последней, после применения всех других корректировок, необходимых для оценки.

Размер корректировки рассчитывается на основании данных о кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка (www.rosreestr.ru), ставки налога на землю (налоговый кодекс РФ), а также размера арендной платы (решение Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», действовавшее по состоянию на дату оценки).

Размер корректировки определяется как капитализированная разница между налогом на землю, который обязан уплачивать собственник земельного участка и арендной платой за такой же участок, плательщиком которой является арендатор по следующей формуле:

РСкв.м ан. = РС па кв. м ан. + (Са-Сн)/r,

РСкв.м ан. – рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка-аналога;

РС па кв. м ан. – рыночная стоимость 1 кв.м права аренды земельного участка-аналога;

Са – годовая арендная плата за земельный участок, расположенный на территории г. Челябинска;

Сн – налог на землю;

r- ставка капитализации.

Наименование Значение
Арендная плата Земельный налог
Кадастровая стоимость, руб. 14 687 094,24
Площадь земельного участка, кв.м —спросить у М.Е.—
Кадастровая стоимость, руб./кв.м 6856,72
Ставка, % 0,264% 0,3%
Коэффициент эффективности использования земель 3,5
Итого, руб./кв.м/год 63,356 20,57
Ставка капитализации (расчет представлен в таблице 14) 7,7%
Разница между арендной платой и налогом на землю, руб./кв.м 42,49
Капитализированная разница, руб.кв.м 555,66
Капитализированная разница, руб./год 1 190 227
Срок действия договора аренды, год
Итого, корректировка на вид права, руб. 2 380 454
Рыночные условия Так как все сопоставимые объекты выставлены на продажу в начале 2008 года, а стоимость права аренды земельного участка определяется по состоянию на 25.03.2011г., данный элемент сравнения не используется. Совершенная сделка или предложение Так как в качестве информации используются данные о предложении объектов к продаже, а не фактических сделок купли-продажи, требуется ввод корректировки на торг. Обычно она колеблется в диапазоне от 10 до 20 процентов. В нашем случае было принято решение принять данную поправку в размере среднего значения — 15%. Категория земель Все анализируемые земельные участки относятся к землям населенных пунктов в связи с чем корректировок не требуется Назначение (разрешенное использование) Все анализируемые земельные участки предназначены для строительства объектов жилого назначения, в связи с чем корректировка не требуется Местоположение

Корректировка на местоположение определяется в соответствии с данными Приложения N 1 к Постановлению Главы города Челябинска от 28 июня 2004 г. 1124-п, устанавливающих стоимость строительства инфраструктуры в г. Челябинске.

Размер корректировки на местоположение составляет:

[1]

Наименование Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Аналог 6 Аналог 7
Зона градостроительной ценности
Стоимость строительства инфраструктуры 35,33 43,13 35,08 43,13 50,56 43,13 35,33 35,33
Корректировка на местоположение, % -18,08% 0,71% -18,08% -30,12% -18,08% 0,00% 0,00%
Наличие основных коммуникаций Ввод корректировок не требуется, так как все сравниваемые объекты расположены внутри микрорайонов, а предполагаемые улучшения земельных участков могут быть подключены к городским инженерным сетям.

Ставка капитализации, необходимая для расчета поправки на вид права на земельный участок, определяется методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в увеличении безрисковой ставки доходности (уровне дохода при альтернативном инвестировании средств) на риски, связанные с приобретением прав на земельный участок.

Таблица 14 Расчет ставки капитализации

Дата добавления: 2016-10-22 ; просмотров: 631 | Нарушение авторских прав

Оценочная компания ПРО-Оценка — ваш независимый оценщик

Профессиональная оценочная компания ПРО-Оценка – независимая оценочная компания Москвы и Подмосковья рада приветствовать посетителей сайта!

Мы уверены, что информация о нашей компании поможет вам в принятии решения относительно услуг в области оценки, которые мы оказываем. Оценочная деятельность — востребованная на рынке услуга. Надеемся, что вы станете нашим постоянным клиентом и рассчитываем на плодотворное сотрудничество!

Находясь в Москве, можно не только связаться с нашими консультантами и оценщиками по телефону, но и посетить наш офис, чтобы обсудить детали, касающиеся оценки интересующих объектов, условия и сроки оплаты, а также для получения других немаловажных сведений по вопросам оценки. Доступна онлайн-консультация, когда находятся в сети оценщики нашей компании.

Читайте так же:  Ответ конкурсному управляющему об отсутствии задолженности образец

Профессиональная оценочная компания начиная с 2001 года предлагает профессиональные услуги по оценке любых видов собственности. Мы оказываем услуги для Москвы, Московской области и других регионов России. Каждый из наш их специалистов в области оценки обладает большим профессиональным опытом надлежащего уровня. Для проведения оценки используется специализированное программное обеспечение и другие вспомогательные и справочные материалы, которые применяют ведущие российские оценочные компании. На протяжении многих лет это способствовало успеху нашей компании и позволяло предоставлять нашим клиентам нормативные подтверждения и объективные отчеты по независимой оценке объектов собственности и прав на них. Если вы ведете поиск оценщиков — обращайтесь к нам, результат гарантирован!

О персонале и оценщиках

Самое главное достояние компании — персонал. Наши сотрудники готовы качественно выполнить любой заказ в самые сжатые сроки. Специалисты оценочной компании разносторонне образованы. Здесь подразумеваются не только их знания и навыки в оценочной деятельности, но и то, что они являются квалифицированными специалистами и в смежных областях, которые включают в себя строительство, технику, оборудование, управление собственностью, нефтегазовый комплекс. Наши оценщики — эксперты в широком спектре видов деятельности. Дополнительные знания в разных областях безусловно играют важную роль и помогают при выполнении профессиональных обязанностей непосредственно при проведении оценки. При этом используются только проверенные и современные методики работы. В нашей компании постоянно обновляется вся необходимая специализированная литература, справочники и программные комплексы.

Ответственность независимых оценщиков, работающих в нашей компании, застрахована на крупные суммы. Сотрудники являются членами следующих СРО оценщиков: «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», «Российское общество оценщиков», «Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация – Некоммерческое партнерство».

Партнеры нашей оценочной компании

За время работы на рынке оценочных услуг наша компания установила прочные деловые и партнерские связи со многими предприятиями и организациями России. Среди наших партнеров есть и крупные финансовые компании, для которых мы являемся утвержденными оценщиками, и банки, в которых мы аккредитованы. Многие промышленные предприятия отдают приоритет нашей компании при выборе оценщиков. Это связано с долгими партнерскими деловыми отношениями и, как следствие, доверием.

Об оценке рыночной стоимости

Наиболее распространенные виды независимой оценки — оценка стоимости недвижимости (что включает в себя оценку сооружений, земельных участков, зданий, квартир, комнат), оценка машин, транспортных средств и оборудования. Нашими квалифицированными оценщиками также производится оценка акций и ценных бумаг, оценка интеллектуальной собственности. Кроме того, в их функции входит оценка стоимости предприятия или бизнеса, оценка нанесенного ущерба и его стоимости, переоценка фондов и определение стоимости долговых обязательств. Как правило, оценка производится основываясь на федеральных стандартах оценки (ФСО №1, 2, 3), установленных государством. Оценка является независимой и объективно отражает реальную стоимость.

Экспертиза отчетов об оценке

Рынок предлагаемых оценочных услуг в нашей стране достаточно развит, поэтому существует вероятность получения некачественных услуг. Если такое произошло с вами или вас не устраивает отчет, предоставленный другой стороной имущественных отношений, то мы готовы позаботиться о составлении рецензии на сомнительные отчеты с указанием на совершенные ошибки, ведь сфера деятельности нашей компании позволяет нам не только готовить отчеты по оценке, но и проводить экспертизу документов, подготовленных сторонними организациями. Это очень важно при оценке залогов, так как если условия кредитного договора не соблюдаются, предмет залога должен быть реализован на рынке.

Нашими специалистами-оценщиками недвижимости также может быть проведена экспресс-оценка заложенного недвижимого имущества, чтобы перед обращением в банк была оговорена примерная величина кредита. Это будет способствовать принятию вами верного управленческого решения. Зачастую заказчикам требуется оценить предмет залога, состоящий из большого списка однородного имущества, например, станков или автомобилей. В таких случаях производится массовая оценка, при которой основное средство рассматривается не индивидуально, а оценивается по списку, согласно соответствующим программам. Погрешность такой оценки может составлять приблизительно 20-30%, что не мешает взять ее результаты за основу при принятии решения банком о выдаче кредита.

Стоимость услуг по оценке

Видео (кликните для воспроизведения).

Наша практика оценки строится на принципе приемлемых цен и гарантий качественного результата. При этом соблюдаются все нормы, понятия оценки, подходы к определению соответствующей стоимости. Независимая оценка проводится после заключения соответствующего договора. Оплата по договору в большинстве случаев осуществляется по факту оказания услуг. Для получения исчерпывающей информации о стоимости услуг оптимально обратиться к нам за консультацией.

Источники


  1. Теоретические и практические аспекты охраны промышленной собственности в Российской Федерации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2014. — 552 c.

  2. Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.

  3. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
  4. Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.
  5. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here