Отчуждение имущества при неисполненных ипотечных обязательствах

В статье собрана самая важная информация на тему: "Отчуждение имущества при неисполненных ипотечных обязательствах" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Возможно ли отчуждение имущества, заложенное по договору об ипотеке?

Вопрос: возможно ли отчуждение имущества, заложенное по договору об ипотеке?

Ответ:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. ( ст. 37, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статьей 353 ГК РФ предусмотрено сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346). ( ст. 351, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

Второй и третий способ подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки. Таким образом, если вы решили продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, но у вас нет денег на полное погашение кредита, для реализации второго и третьего способов рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Посетите банк, выдавший кредит, и выясните условия предоставления банком согласия на продажу квартиры или на замену стороны в договоре об ипотеке.

Перед посещением банка детально изучите условия своего договора об ипотеке, чтобы в случае необходимости мотивированно ссылаться на них.

Следует помнить, что, как правило, банки неохотно дают согласие на отчуждение недвижимости, поскольку это связано с возможными рисками неплатежей и просрочек по кредиту.

Однако, если существует риск того, что вы станете неплатежеспособны, у банка может не остаться выбора и он даст свое согласие на продажу квартиры или замену стороны в обязательстве.

Выяснив все условия банка на получение согласия, подготовьте и подайте в банк соответствующее письменное заявление о предоставлении согласия на продажу квартиры или замену стороны в договоре ипотечного кредита.

Дождитесь и получите письменное согласие банка.

Шаг 2. Выполните условия, необходимые для осуществления сделки купли-продажи.

2А. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом обычно сначала заключается и нотариально удостоверяется предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ст. ст. 13, 17 Закона N 122-ФЗ).

[2]

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю, — свидетельства о государственной регистрации прав, выданного до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРП, являющейся документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с 15.07.2016 (ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Эти же документы потребуются для исполнения аккредитива.

Другим вариантом реализации этого способа может быть оформление сделки при непосредственном участии банка-кредитора. Получив от покупателя деньги в счет задолженности продавца по кредиту, банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ). Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

2Б. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и договор ипотеки с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и новый договор ипотеки (ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Раздел ипотечного имущества при расторжении брака

Автор: Олеся Федорова

Федорова Олеся, юрист, ЗАО «Капитал Групп»

Большая часть современного населения, а особенно молодых семей, приобретает жилье в ипотеку, с использованием заемных средств. Ипотека является видом залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом последний вправе владеть и пользоваться таким имуществом, а кредитор, в случае неисполнения должником своих обязанностей, вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества. В рамках современных реалий такой способ приобретения жилья становится все более популярным, так как несмотря на переплаты по процентам, граждане могут позволить себе в кратчайшие сроки обзавестись собственным, хоть и обремененным, жильем, тогда как оплата всей стоимости квартиры представляется возможной лишь единицам, к которым редко относятся молодые семьи.

Однако статистика неутешительна – большинство браков расторгается. И, соответственно, возникает вопрос, как делить приобретенное в браке имущество.

Читайте так же:  Объяснительная о несчастном случае на производстве образец

В силу статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. Часть 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

Таким образом, при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами, вопрос решается просто — планирующие развод или разведенные супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав.

При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.

Однако как быть, если разделу подлежит недвижимое имущество, обремененное ипотекой? Ведь в данном случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов. В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в случае с ипотекой – банка или иной кредитной организации. Но большинство заемщиков, направляя согласованные между собой заявления о разделе имущества и переводе долга, часто получают отказ кредитора по такому заявлению в разделе имущества и изменении кредитного договора. Попытки произвести раздел имущества с одновременным разделом долга в судебном порядке при отсутствии согласия кредитора также не приводят к успеху.

Так, в Апелляционном определении от 28.06.2012 по делу № 11-10925/12 Московский городской суд отказал ответчику в удовлетворении встречного иска в отношении перевода части долга по ипотечному кредиту на него и выделении доли в жилом помещении, поскольку раздел совместно нажитого имущества бывшими супругами путем перевода части долга по ипотечному кредиту без согласия кредитора (представитель которого в судебном заседании не давал своего согласия) нарушает требования закона.

Позиция банков сводится к следующему: банк вправе требовать исполнения обязательств как от всех должников по договору, так и от любого из них в отдельности, полностью либо в части долга. Раздел долгового обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему между созаемщиками нарушает права банка, может привести к существенному изменению условий кредитного договора, а потому требования о разделе долга по кредитному договору без согласия кредитора нарушают статьи 322, 391 Гражданского кодекса РФ, ведут к существенному изменению условий кредитного договора. Наличие спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества в браке не является основанием для внесения изменений в кредитный договор и не препятствует надлежащему исполнению одним или обоими солидарными должниками своих обязательств по кредитному договору. В связи с этим, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга в сущности представляет собой требование об изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую, что может привести к нарушению интересов банка как кредитора.

[3]

Данный вывод подтверждается судебной практикой – в Кассационном определении от 20.10.2011 по делу № 33-3429/11 Брянский областной суд отменил решение суда предыдущей инстанции, которым было установлено, что определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности по солидарной ответственности созаемщиков перед банком, установив, что установление долей в ссудной задолженности созаемщиков фактически меняет условия кредитного договора и прекращает солидарную ответственность созаемщиков перед банком, так как в силу пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Встречается, однако, и положительная практика, в которой суды приходят к выводу о том, что определение размера кредитной задолженности для каждого созаемщика в равных долях является регулированием имущественно-семейных правоотношений между супругами и поэтому не касается кредитора; определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 28.08.2013. по делу № 33-4986/2013; Кассационное определение Верховного суда республики Татарстан по делу № 2-6389).

Таким образом, представляются возможными несколько выходов из ситуации:

1. Бывшие супруги продолжают исполнять обязательства по кредитному договору. При этом производится оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляются в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору.

Однако, как указано выше, практика по такому выбору противоречива и есть вероятность отказа в удовлетворении требований о разделе долга подобным образом.

2. Если супруги хотят разделить собственность не на равные доли, или один из супругов не желает больше быть стороной в кредитном договоре, но также и не претендует на жилое помещение, поступить можно следующим образом:

Один из супругов обращается в суд с заявлением о разделе имущества, в котором просит прекратить право общей совместной собственности. При этом в иске заявляются только требования о разделе имущества, тогда как требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. В связи с этим, суд рассматривает и разрешает спор только в рамках заявленного иска (пункт 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Так, со ссылкой на указанную выше норму, отклонен довод ответчика о том, что раздел квартиры возможен лишь с одновременным разделом солидарных обязательств по кредитному договору, при этом ни истец, ни ответчик требований о разделе таких долгов не выдвигали (Определение Кемеровского областного суда от 09.11.2011 по делу № 33-12603).

При выдвижении требований только о разделе имущества привлеченный в качестве третьего лица кредитор обычно не имеет возражений.

Выработана практика, подтверждающая удовлетворение исков о разделе ипотечного имущества супругов без получения согласия кредитора (например, решение Центрального районного суда города Хабаровска от 14.01.2013 по делу № 2-566/13).

При удовлетворении подобных исков суды руководствуются следующим:

В силу статьи 334 Гражданского кодекса РФ залогодержатель имеет преимущественное право на полное получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Читайте так же:  Штраф за непредоставление справки о подтверждающих документах

В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса РФ и статьей 38 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права, принадлежащие залогодержателю в силу ипотеки, в полном объеме сохраняются при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Раздел имущества супругов никак не влияет на обязанности каждого из них по обязательствам, возникшим у обоих супругов или у каждого из супругов в отдельности во время брака.

Исходя из положений статьи 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора, приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме

Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками (заемщиком и поручителем) по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Изменения кредитного договора, а именно перевода долга, не происходит, поэтому в получении согласия, предусмотренного статьей 391 Гражданского кодекса РФ нет необходимости.

[1]

Таким образом, суды удовлетворяют иски о разделе имущества и, соответственно, выводе одного из супругов из состава залогодержателей. При этом оба супруга продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору.

Для вывода супруга из состава заемщиков необходимо предпринять следующие действия:

После вступления решения суда в силу необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства.

С указанным свидетельством, решением суда и заявлениями от обоих супругов, содержащих просьбу о переводе долга, следует обратиться к кредитору. Обычно данных документов бывает достаточно для получения согласия кредитора на перевод долга и внесение изменений в кредитный договор (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заверяет о выдаче согласия на перевод долга при наличии документов, перечисленных выше).

В любом случае, для решения вопроса о разделе ипотечной задолженности супругам необходимо прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства. В случае невозможности найти компромиссное решение спора жилое помещение можно продать и разделить вырученные после уплаты долга средства. Обращение взыскания на ипотечное имущество в случае, когда супруги перестали исполнять свою обязанность по внесению ежемесячных ипотечных платежей, является наименее выгодным решением проблемы, которое приводит не только к утрате жилья, но и к утрате права на возврат уже внесенных за него денежных средств.

Отчуждение заложенного имущества

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Для отчуждения заложенного по договору об ипотеке имущества залогодатель должен получить согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Под отчуждением имущества следует понимать преемство в праве на имущество, при котором вновь управомоченное лицо занимает место праводателя, а праводатель отказывается от права на имущество 2. Отчуждение заложенного имущества означает потерю залогодателем права собственности (хозяйственного ведения) на это имущество.

Статья 346 ГК РФ охватывает не только одно отчуждение залогодателем заложенного имущества, но и содержит диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем, заложенным имуществом без согласия залогодержателя.

Вот примерный перечень юридических актов, в совершении которых залогодатель не вправе участвовать без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке:

Видео (кликните для воспроизведения).

договоры, приводящие к установлению общей собственности на заложенное имущество: договор простого товарищества, по условиям которого заложенное имущество вносится в качестве вклада в общее имущество товарищей; брачный договор, по условиям которого устанавливается режим совместной собственности в отношении имеющегося заложенного имущества, принадлежащего одному из супругов;

договоры купли-продажи, мены, дарения заложенного имущества, аренды заложенного имущества с правом выкупа, договор ренты, по условиям которого под выплату ренты отчуждается заложенное имущество;

соглашения об отступном, по условиям которого в качестве отступного отчуждается заложенное имущество;

протоколы организационных собраний кооперативов и заявления о приеме в члены кооперативов, предусматривающие внесение заложенной не движимости в паевые фонды соответствующих кооперативе;

  • 5) договоры о создании акционерных обществ, учредительные договоры хозяйственных товариществ и обществ, содержащие условие о передаче заложенного имущества в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества,
  • 6) любые иные сделки, кроме завещания, направленные на отчуждение заложенного имущества.

Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение данной нормы к своим отношениям, для этого достаточно включить в договор об ипотеке пункт следующего содержания: «имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя».

Стороны договора об ипотеке могут также изменить содержание диспозитивной нормы п. 1 ст. 37 Закона, например, оговорить в договоре об ипотеке, что определенные сделки по отчуждению имущества могут совершаться залогодателем без согласия залогодержателя, иные — только с такого согласия.

Закон предусматривает новую, не известную ни ГК РФ, ни Закону РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» меру защиты права залогодержателя в случае нарушения залогодателем этого запрета. Залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

  • 1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
  • 2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. То есть залогодатель, составивший закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю, может совершать отчуждение заложенного имущества только в том случае, если содержание закладной предусматривает право залогодателя на такое отчуждение. В данном случае никакого значения не имеет, содержится или не содержится положение о возможности отчуждения залогодателем заложенного имущества в договоре об ипотеке, главное, чтобы такое положение, четко сформулированное, содержалось в закладной.

В закладной могут быть установлены условия, которые должны соблюдаться при отчуждении заложенного имущества, например, условие о минимальной цене, по которой это имущество может быть реализовано, условие о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке платежа и т. п. Установленные в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.

Читайте так же:  Прекращение срочного трудового договора с беременной женщиной

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие, это право залогодателя, ничтожны.

Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания их таковыми судом. Поэтому даже в случае наличия в договоре об ипотеке или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет недействительности прочих частей сделки (договора об ипотеке), если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Залогодатель-гражданин в любом случае может распорядиться заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки — завещания.

Отметим, что поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию.

Все упомянутые в данном параграфе нормы подлежит применению также при обременении ипотекой права аренды недвижимого имущества, поэтому арендатор-залогодатель не вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Порядок отчуждения имущества, заложенного по ипотеке

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны (п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила ст. 15 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Отчуждение имущества при неисполненных ипотечных обязательствах.

Вы успешно подписались.

Теперь все новые платные вопросы будут поступать вам на почту. Отписаться вы можете в ваших Настройках уведомлений

© Юстива
Все права защищены 2017-2019

При поддержке онлайн-чатов

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Время истекло

Время выделенное для редактирования истекло.

Вскоре наш модератор рассмотрит вашу жалобу.

Правила и рекомендации для написания ответов

  • Запрещено давать бесполезный ответ. Консультация должна быть полной и обоснованной.
  • Запрещено дублировать/копировать ответы других юристов из разных источников.
  • Ваш ответ должен быть авторским и уникальным.
  • Запрещено излишне цитировать законы без разъяснений.
  • Запрещено предлагать свои услуги в обход сайта (указывать контакты).
  • Запрещено давать ссылки на сторонние сайты без острой необходимости или без запроса клиента.
  • Запрещено грубить клиенту
  • Приветствовать клиента;
  • Отвечать полно и обоснованно;
  • Аргументировать указание соответствующих законов;
  • Подводить итог консультации в концентрированном виде.

Консультируя клиентов на Юстиве, вы принимаете правила оказания юридических услуг. В случае нарушения администрация вправе удалять ваши ответы и ограничивать вашу учётную запись в использовании некоторого функционала.

Открыть контакты автора

Контактные данные будут видны
только вам

Проблемы обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья

Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилья имущество является, наверное, самым сложным и наиболее проблемным этапом в развитии залогового правоотношения. Именно на данной стадии происходит реализация прав залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества. От того насколько оперативно и беспрепятственно осуществляется взыскание, зависит эффективность такого способа обеспечения исполнения обязательств как ипотека (залог недвижимости). Одним из важнейших требований при выдаче ипотечного кредита, без всякого сомнения, является четко регламентированный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, который позволил бы в полной мере обеспечить защиту прав и интересов кредиторов, что особенно важно при долгосрочном ипотечном кредитовании жилья.

В настоящее время Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ введена статья 54.1, согласно которой обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Эти новеллы ФЗ об ипотеке направлены на защиту интересов тех добросовестных заемщиков, которые в силу объективных причин (потеря работы, банкротство предприятия и т. п.) не в состоянии выполнять свои заемные обязательства.

Законодательство выделяет 2 способа обращения взыскания на недвижимое имущество: судебный и внесудебный. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в суд в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством РФ. При этом следует учесть, что если недвижимость заложена по двум и более договорам, то в случае обращения взыскания на нее залогодержатель обязан предоставить в суд доказательства выполнения им обязанности, установленной п.4 ст.46 Закона об ипотеке. Последняя состоит в том, что залогодержатель до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателей по этим договорам. Не соблюдение указанного требования является основанием для отказа в принятии судом искового заявления к своему производству.

Читайте так же:  Статья закона об образовании об ответственности родителей

В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке реализация недвижимого имущества может быть произведена путем продажи на публичных торгах или с аукциона. Публичные торги организуются и проводятся в порядке, определенном процессуальным законодательством РФ. Правом их проведения наделены только специализированные компании, имеющие соответствующую лицензию на осуществление операций с недвижимостью (риэлтерскую деятельность), с которыми органы осуществляющие исполнение судебных решений (служба судебных приставов-исполнителей) должны заключать соответствующие договора.Летин А.Б. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, приобретенные за счет кредита // Законодательство 2007. №7. С.26. Публичные торги организуются и проводятся по месту нахождения недвижимого имущества.

Помимо проведения публичных торгов, в целях реализации заложенного по договору об ипотеке жилья имущества, сторонам предоставляется так же право реализовать указанное имущество посредством аукциона. Для этого залогодателю и залогодержателю необходимо заключить нотариально удостоверенное соглашение в соответствии с правилами ст.56 Закона об ипотеке. Кроме того, суд при обращении взыскания на заложенное по ипотечному договору имущество вправе вынести решение о том, что имущество подлежит реализации с аукциона, если стороны в процессе будут об этом ходатайствовать. Преимущество этого способа, по нашему мнению, заключается в том, что (в отличие от публичных торгов, проводимых в порядке исполнения судебного решения) для проведения аукциона стороны сами подбирают его организатора и в договоре с ним могут определить существенные организационные моменты (место и порядок проведения аукциона, размеры задатка для участия в нем, меры по обеспечению сохранности имущества, до его реализации с аукциона и т.д.), которые в результате взаимных договоренностей будут учитывать интересы как заемщика так и кредитора.

Обратим так же внимание на то, что поскольку публичные торги, проводятся в порядке исполнения судебного акта, то в отличие от продажи с аукциона, помимо расходов, связанных с организацией и проведением торгов специализированной организацией, из стоимости заложенного имущества подлежат возмещению следующие суммы, с учетом очередности, установленной ст. 111 Закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г. №229-ФЗ Собрание Законодательства Российской Федерации 2007. №41. Ст.4849.: во-первых исполнительский сбор — 7% от взыскиваемой суммы или стоимости взыскиваемого имущества; во-вторых суммы штрафов, которые могут быть наложены на должника (заемщика) в процессе исполнительного производства; в-третьих расходы на исполнительские действия, в том числе на проведение торгов специализированной организацией (оплата услуг организации по договору поручения, затраты на публикацию о предстоящих торгах и т.п.)

Таким образом, даже если стороны указали в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, при том условии, что возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке. // Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 28 января 2005г. №90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2005г. №4.

При обращении взыскания во внесудебном порядке законодательство РФ допускает два способа удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенной недвижимости:

а) реализация посредством публичных торгов или с аукциона;

б) приобретение заложенной недвижимости залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.

По мнению С.Д. Аюшеевой процедура реализации заложенного имущества во внесудебном порядке посредством публичных торгов в настоящее время все еще не прописана. Аюшеева С.Д. Особенности обращения взыскания на жилые помещения // Законодательство 2005. №1. С.34-38. И действительно, существующий порядок организации публичных торгов через исполнительные органы в данном случае не применим, поскольку нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на имущество должника по ипотечному договору не включено в перечень исполнительных документов, приведенный в ст.12 Закона «Об исполнительном производстве», а иного порядка возбуждения исполнительного производства (помимо предъявления исполнительного документа) не существует. Поэтому в нотариально удостоверенном соглашении, как нам представляется, лучше предусматривать, порядок реализации имущества посредством аукциона. В противном случае могут возникнуть неразрешимые проблемы с фактическим исполнением договоренностей достигнутых в нотариально удостоверенном соглашении из-за пробелов в исполнительном законодательстве.

Характеризуя особенности обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья необходимо отметить, что в соответствии с последними изменениями, произошедшими в законодательстве РФ существенно изменился объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения, на которое обращается взыскание. В частности, в соответствии с новой редакцией п.1 ст.78 Собрание Законодательства Российской Федерации 2005. №1. Ст. 1200. Закона об ипотеке обращение кредитором взыскания на заложенные жилой дом (квартиру) и реализация этого имущества являются безусловным основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых третьих лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилья.

Все вышеуказанные изменения в законодательстве РФ, по нашему мнению, безусловно, имеют положительное значение и направлены в первую очередь на защиту интересов кредиторов в ипотечном обязательстве, а также на снижение их рисков при выдаче ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, эти изменения, как нам представляется, положительно повлияют на упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное по договорам об ипотеке жилья имущество, что в конечном итоге будет способствовать дальнейшему расширению и широкому распространению ипотечного кредитования в жилищной сфере. Однако, при этом необходимо соблюдать тонкую грань в балансе интересов должника и кредитора, не допуская нарушений в равновесии их взаимных прав и обязанностей.

Особенности сделок с ипотечной квартирой

Развитие ипотеки, ее сравнительная доступность, позволили многим россиянам стать собственниками квартир, находящихся в залоге. Однако права таких владельцев имеют свои особенности и ограничения. С чем сталкиваются собственники заложенной квартиры? Что они могут сделать со своим имуществом, а что противозаконно?

Когда квартира является предметом залога (ипотеки), в любом случае это обременение, которое накладывает определенные ограничения по распоряжению имуществом.

Если собственник незаложенной квартиры вправе свободно и по своему усмотрению совершать различные сделки с жильем, то собственник-залогодатель ограничен в этих возможностях. Так, в соответствии с Законом об ипотеке, можно продать квартиру, которая является предметом ипотеки, только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В России банки в очень редких случаях идут навстречу залогодателю и разрешают продажу предмета ипотеки. Такая же ситуация возникает при попытке эту квартиру подарить, обменять или внести ее в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Все данные действия должны быть согласованы с залогодержателем.

Читайте так же:  Регистрация и сертификация изделий медицинского назначения

Но данные правила ничтожны по отношению к наследованию. Залогодатель, то есть заемщик, вправе завещать свое заложенное имущество любому лицу и в любое время. Банк-залогодержатель не вправе ограничивать залогодателя в этом. И, что бы ни было написано на эту тему в договоре об ипотеке или ином соглашении банка и клиента, этот пункт будет признан ничтожным.

Если все же владелец заложенной квартиры как-то умудрился продать или другим образом совершил сделку по отчуждению этой недвижимости, то залогодержатель вправе потребовать признания сделки недействительной. Стороны сделки будут обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке. Но это не самый худший вариант, потому что банк вправе потребовать досрочного исполнения всех обязательств по договору и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Так что продавцу заложенной недвижимости придется срочно искать деньги, чтобы вернуть взятый кредит, а покупателю будет не слаще. Если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, он несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства вместе с должником по этому обязательству. Иными словами, расплачиваться с банком они будут вместе.

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением правил тем членом семьи, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Если все же разрешили продать.

Если случилось чудо и вам разрешили продать заложенную квартиру, то данная информация будет полезна тем, кто ее купил, то есть вашим покупателям. Необходимо помнить, что при переходе права собственности на квартиру или иное заложенное имущество ипотека не прекращается! В соответствии с Законом об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

То же самое касается и случая с наследством. Если залогодатель умер, то указанная квартира переходит к его наследникам, которые и должны будут исполнять обязательства по договору ипотеки. Избежать этого можно только в случае отказа от наследства. Но тогда такие наследники не могут претендовать на данную квартиру. Кроме того, отказ от наследства не может быть впоследствии взят обратно!

Если заложенная квартира перешла по наследству к нескольким лицам, каждый из них отвечает по обязательствам соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Получается, без согласия залогодержателя практически ничего нельзя сделать со своим имуществом? На самом деле можно. Например, без согласия залогодержателя законом разрешено сдавать заложенное имущество в аренду или внаем. Все полученные от этого доходы будут принадлежать залогодателю. Можно также передавать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование.

Важно только помнить, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки. Если же залогодержатель наложит взыскание на заложенное имущество, то все права аренды и иные права пользования этим имуществом прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд — с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Последующая ипотека

Квартира, дом или иное заложенное имущество, которые уже заложены по договору ипотеки (предшествующая ипотека), можно отдать в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Другими словами, если квартира уже находится в залоге, то эту же квартиру можно вновь отдать в залог — это и будет последующая ипотека.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если в предшествующем договоре ипотеки содержатся условия, на которых может быть заключена последующая ипотека, то договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех предшествующих ипотеках до заключения договора. Если залогодатель нарушит данное обязательство, то банк по последующему договору вправе требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Если, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, залогодатель заключил последующую ипотеку, суд по требованию предшествующего залогодержателя может признать договор об ипотеке (последующей) недействительным. И произойдет это независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Видео (кликните для воспроизведения).

Конечно же, данное правило неприменимо, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. Таким образом, в одних случаях вы можете, согласовав свои действия с банком, продать, подарить заложенную квартиру и даже отдать квартиру в последующий залог. Но в большинстве случаев в договоре ипотеки банки указывают на запрет залогодателя совершать данные сделки. В любом случае внимательно читайте договор, чтобы в дальнейшем залогодержатель не стал требовать от вас досрочного исполнения всех обязательств и расторжения договора.

Источники


  1. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.

  2. Власова, Т.В. Теория государства и права / Т.В. Власова. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 226 c.

  3. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
  4. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.
  5. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.
Отчуждение имущества при неисполненных ипотечных обязательствах
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here