Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

В статье собрана самая важная информация на тему: "Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома" и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Когда бездействует управляющая компания…

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Многоквартирный дом (МКД) – это здание, в котором расположены отдельные объекты недвижимости. У каждого такого объекта есть свой собственник. Все они образуют сложную систему. При этом в многоквартирном доме также есть имущество, которое не принадлежит какому-то отдельному собственнику. Это, к примеру, несущие конструкции, лестницы и пролеты, подъезд, подвальные и чердачные помещения. Все это имущество находится в общей собственности всех владельцев объектов недвижимости в многоквартирном доме. Они должны управлять этими объектами сообща.

Поскольку собственников в доме, как правило, много, организация управления общим имуществом невозможна без учреждения органа, занимающегося решением вопросов обеспечения комфорта жильцов. Достаточно тяжело организовать разрозненную группу жильцов для решения довольно серьезных вопросов — таких, как заключение договоров с поставщиками, распределение общих средств. Подобные функции может взять на себя товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания.

В первом случае управленческий орган формируется из инициативной группы собственников многоквартирного дома. Назначается председатель ТСЖ и иные ответственные лица, которые будут отчитываться перед жильцами об управлении их общим имуществом. Жильцы при этом платят ТСЖ заработную плату за работу по обеспечению их комфортного проживания.

Во втором случае управленческие вопросы берет на себя специализированная организация, которая осуществляет управление общим имуществом жильцов и обеспечение их комфортного проживания за плату. Вознаграждение управляющей компании перечисляется жильцами ежемесячно. Оно входит в квитанцию на оплату коммунальных услуг.

Деятельность управляющей компании по управлению многоквартирным домом и общим имуществом собственников регламентируется законодательством Российской Федерации. У этой организации есть определенный спектр прав и обязанностей. Жильцы, в свою очередь, имеют право и должны контролировать управляющую компанию.

Понятие и законодательная основа деятельности управляющей компании

Управляющая компания с точки зрения законодательства является юридическим лицом. Основной сферой деятельности такой организации является управление многоквартирными домами, содержание общедомового имущества, обеспечение комфортного проживания жильцов, в частности бесперебойной подачи коммунальных услуг, проведение мероприятий по поддержанию нормального санитарного состояния здания.

Читайте так же:  Реестр залогов движимого имущества официальный сайт нотариусов

УК, в зависимости от спектра полномочий, можно подразделить на три группы:

  1. Управляющие. В этом случае организация занимается исключительно управлением и содержанием общедомового имущества. Для организации поддержания санитарного и технического состояния дома жильцам следует привлекать другие организации.
  2. Гибридные организации занимаются и управлением, и обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния здания, а также оказанием коммунальных и прочих услуг жильцам.
  3. Эксплуатационные управляющие компании осуществляют свою деятельность на основании договора с владельцами объектов недвижимости в доме или с товариществом собственников жилья. В спектр их обязанностей входит оказание эксплуатационных услуг, а также поддержание технического и санитарного состояния здания в нормальном виде.

В список основных нормативных актов, регламентирующий деятельность УК, входят следующие:

[1]

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
  2. Гражданский кодекс РФ.
  3. ФЗ от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса».
  4. Постановление Правительства Российской Федерации от 6.05.2011 года № 354.
  5. Постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года.

Независимо от вида, управляющая компания должна осуществлять свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Требования к управляющей компании

Управляющая компания, безусловно, должна быть оформлена в качестве юридического лица. В число основных документов, которые в обязательном порядке должны иметься у этой организации, входят следующие бумаги:

  1. Устав юридического лица.
  2. Протокол общего собрания учредителей, который фиксирует факт принятия решения о создании организации.
  3. Учредительный договор. Этот документ должен присутствовать, если у организации больше, чем один учредитель.

Помимо вышеуказанных сведений, жильцы вправе требовать от управляющей компании также и следующую информацию:

  • адресные данные, полное наименование, реквизиты, данные о регистрации в качестве юридического лица, сведения о руководителе. Эти данные должны предоставляться как по запросу, так и должны быть представлены в общедоступном виде;
  • номера телефонов и адресные данные диспетчерских и аварийных служб;
  • ставки по тарифам на коммунальные услуги, предоставляемые жильцам, в том числе как самой управляющей компанией, так и поставщиками услуг;
  • ссылки на законодательные акты, регламентирующие тарифы на услуги ЖКХ;
  • ссылки на законодательные акты, регламентирующие деятельность организаций по управлению многоквартирным домом и общим имуществом жильцов;
  • сроки и периодичность оплаты коммунальных услуг;
  • способы оплаты услуг, предоставляемых управляющей компанией и поставщиками;
  • нормы и требования, предъявляемые к качеству предоставляемых услуг, а также ссылки на нормативные акты, которые регламентируют эту сферу. Помимо этого, должна быть предоставлена информация о максимальных периодах перебоя в предоставлении коммунальных благ;
  • адреса, номера телефонов и наименования организаций, которые контролируют деятельность управляющей компании, предоставляющей услуги жильцам.

Вся эта информация должна быть доступна жильцам. Также она указывается в договоре, который заключается с собственниками многоквартирного дома. Размещается данная информация на сайте управляющей компании, в ее офисе на стендах, а также в виде объявлений на территории деятельности организации. Помимо этого, все данные должны предоставляться по требованию жильцов многоквартирного дома.

Заключение договора с управляющей компанией

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, который заключается с собственниками квартир в здании или с представителями управленческого органа (ТСЖ). Это основной документ, регламентирующий права и обязанности самой организации и жильцов.

Договор с управляющей компанией заключается при наличии добровольного согласия обеих сторон. В этом документе указываются следующие данные:

Договор заключается согласно нормам гражданского законодательства. Одна из сторон, как правило, УК направляет оферту (предложение, по сути, прототип договора), содержащую положения будущего соглашения, а также предложение его заключить. Другая сторона либо акцептует (принимает оферту и заключает договор), либо направляет встречную оферту, содержащую корректировку положений, которые не устроили жильцов. Также компромисс может быть достигнут в процессе переговоров. Соглашение должно устраивать обе стороны во всех положениях. И, поскольку собственники являются в данном случае заказчиком, то они могут давить на исполнителя – управляющую компанию, чтобы будущие правоотношения их полностью устраивали. Доводы УК о том, что предложенный договор является типовым и не подлежит изменению, во внимание принимать не стоит.

Обязанности управляющей компании перед жильцами

Управляющая компания несет ответственность перед жильцами в различных сферах организации комфортного проживания собственников многоквартирного дома. Само обеспечение проживания граждан в надлежащих условиях является ее основной функцией и обязанностью. К обязательствам в сфере содержания и ремонта МКД относятся следующие:

Деятельность организации должна быть в рамках заключенного с жильцами договора, а также законодательства РФ. Жильцы, в свою очередь, обязаны в полном объеме и в надлежащий срок оплачивать услуги управляющей компании.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома

Не всегда жильцы дома знают о том, какие обязательства должны выполняться управляющей компанией. Поэтому недобросовестные компании могут выполнять обязанности не в полной мере. Чтобы иметь возможность контролировать все процессы, связанные с управлением домом, требуется уточнить перечень обязательств УК.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Список актов, посредством которых происходит регулирование деятельности УК, достаточно большой. К ним относят:

  • жилищное законодательство;
  • закон, принятый на федеральном уровне под №210 в 2004 году;
  • правительственное постановление от 2011 года под № 354.
Читайте так же:  Список водителей лишенных права управления тс башкортостан

Перечень документов можно продолжать бесконечно, однако выше перечислены основные.

Обязанности управляющей компании

Обязательства, которые возлагаются на управляющие компании, на практике делятся на группы:

  • работы, связанные с эксплуатацией дома и проведением ремонта;
  • услуги, носящие управленческий и организационный характер.

Что должна делать управляющая компания?

На территории, прилегающей к дому

Правомочиями собственности относительно территории у дома, обладают жильцы. На них возложена обязанность по уплате. Содержание такового участка в определенном состоянии – относится к ведению УК. Компания отвечает за ту территорию, в отношении которой заключено соглашение с жильцами дома.

Обязательства относительно этого участка:

  • вывоз отходов;
  • уборка на отведенной территории;
  • озеленение;
  • монтирование площадок для детей и поддержание их в надлежащем виде.

Когда перечисленные обязательства не исполняются, то на компанию могут наложить штраф. Размер зависит от совершенного нарушения и варьируется в пределах 50 тысяч рублей.

Технический контроль

В данном случае на УК возложены такие обязательства:

  • сохранность и обеспечение целостности документов на дом (они имеют технический и иной характер);
  • учет людей, которые проживают в доме (в данном случае считаются и лица, проживающие на основании соглашению о найме);
  • организовывают собрания для жителей дома;
  • отчеты перед гражданами;
  • прочее.

В законодательстве устанавливается периодичность, которую нужно учитывать при проведении собраний и прочих мероприятий.

Коммунальные услуги

Обязательства, затрагивающие сферу предоставления коммунальных услуг:

  • обеспечение жителей дома данной разновидностью услуг;
  • защита интересов людей в ситуации, когда ресурсы в доме пропадают не по вине УК;
  • сбор финансов для оплаты услуг, которые предоставляются людям;
  • ведение деятельности, носящей претензионно-исковой характер;
  • вывоз отходов, как твердых, так и крупных бытовых.

Что должна делать управляющая компания, смотрите в видео:

Когда в доме пропадает отопление, то отвечает за такое нарушение именно УК, так как на нее возложены обязательства по поддержанию инженерных сетей в надлежащем состоянии. Аналогичная ситуация возникает и по отношению к воде и свету.

Сотрудники компании представляют расчеты и приводят аргументы в пользу такого вопроса.

Финансовое обеспечение

Жилищное законодательство предусматривает, что обязательства компании закрепляются в соглашении, которое заключается с жильцами дома. Что касается финансовой обеспеченности, то можно отметить такие обязанности:

  1. Деятельность, направленная на поддержания состояния имущества, которое принадлежит всем жильцам. Данные работы должны реализовываться на постоянной основе, так как физический износ доме меняется регулярно.
  2. Учет работ, которые производятся подрядчиками.
  3. Работы, связанные с планировкой и организацией ремонта в доме. Это касается как капитального, так и текущего ремонта.
  4. Контрольная деятельность за использованием финансов, которые выделены на дом. Могут быть субсидии и прочие отчисления от государства.
  5. Ведение документации, затрагивающей бухгалтерию, техническую часть и прочие направления. Такие акты связаны с непосредственным управлением домом.
  6. Расчеты для внесения оплаты за коммунальные услуги.
  7. Отслеживание за регулярностью отчислений.

Права управляющей компании.

Отраженный список не полный, так как УК имеет намного больше обязанностей. В том числе, на сотрудников компании возлагаются функции по проведению инвентаризации. Эта процедура касается имущества, которое стоит на балансе.

Частые нарушения

К числу наиболее частных нарушений, которые допускает в своей деятельности управляющая компания, относятся собрания, проведенные в противоречии с установленным порядком, начисление оплаты, а также неисполнение требований законодательства.

К примеру, когда речь идет про собрания жильцов, то компания допускает нарушения, проявляющиеся инициативе относительно их проведения от сотрудника УК, хотя законодатель в статье 45 ЖК указывает на наличие таких полномочий только у собственников квартир.

Кроме того, собственниками решается порядок производства таких собраний. На рассмотрение собрания могут вынести вопросы, которые не отнесены законами к компетенции компании. Также нарушения затрагивают и иные направления.

У собственников жилья отсутствует решение, касающееся размера платы за содержание имущества. Структура для внесения оплаты не разработана либо нарушается порядок, установленный относительно перевода средств за производство ремонтных работ капительного характера.

Ответственность

Часто возникают ситуации, когда компания игнорирует возложенные на нее обязательства по ведению ремонтных работ и уходом за общей собственностью. Частным нарушением является отказ УК заменить какой-либо предмет, относящийся к собственности жильцов.

[2]

В этой ситуации есть возможность привлечь виновных к ответственности с помощью положений закона. Для этого потребуется совершить такие действия:

  • обратиться в компанию и указать то, какие имеются претензии, попросить сотрудников исполнить свои обязательства;
  • когда отказывают в принятии документа – посетить руководителя;
  • собрать доказательную базу относительно неисполнения обязательств;
  • если никакой реакции нет – обратиться в жилищную инспекцию, куда написать заявление и отразить требования и претензии (сослаться следует на положения закона).

Как заставить работать управляющую компанию, расскажет это видео:

Далее начинается проверка, которую проводит комиссия и выявляются нарушения, если таковые есть. Если они будут найдены, то УК обяжут устранить их за определенный промежуток времени. В противном случае происходит обращение в суд.

По итогам рассмотрения применяются штрафные санкции либо обязывают компанию выполнить требования жильцов.

Что не входит в обязанности

На управляющую компанию не возлагаются такие обязательства:

  • проведение ремонта, когда в нем нет необходимости;
  • сруб растений на территории, которая отнесена к придомовой;
  • ремонтные работы относительно домофонов;
  • монтирование видеонаблюдения;
  • украшение территории у дома.

Обязательства УК прописаны в договорах. Если в список не входит то или иное действие, это говорит о том, что компания имеет право не выполнять его.

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Актуальность статьи: март 2019 г.

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Читайте так же:  Сколько стоит сделать удостоверение личности в казахстане

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

  • Непосредственно жильцами;
  • Через создание ТСЖ или кооператива;
  • Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Видео (кликните для воспроизведения).

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

  1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
  2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
  3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
  4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.
  1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
  2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
  3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.
Читайте так же:  Пример расчета амортизации способом уменьшаемого остатка

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

[3]


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Управляющая компания ЖКХ — что это такое?

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

Обязанности управляющей компании прописаны в договоре:

содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;

создание комфортных и безопасных условий проживания;

качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;

формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

Видео (кликните для воспроизведения).

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

Направления Функции

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

координация и контроль за работой подразделений;

информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.


контроль за техническим состоянием жилищного фонда;

планирование работ по его содержанию и ремонту;

контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;

прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

организация сбора платежей;

своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;

ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;

обеспечение бесперебойной работы оборудования;

оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;

заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;

распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;

взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;

обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;

подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Обязанности управляющей компании по содержанию дома

Известно, что организации по управлению многоквартирными домами, согласно законодательству, возлагают на себя обязанности выполнять работы по содержанию и общему ремонту общедомового имущества МКД.

Однако, далеко не всем известен перечень всего объема работ, которые УК должна обязательно осуществлять.

Далее обратимся к «букве закона» для определения обязанностей управляющих компаний, которые закреплены на законодательном уровне.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Читайте так же:  Публичная кадастровая карта новосибирская область онлайн

Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

Не имеет значения, какова форма управления вашим домом. Будь то ТСЖ или ЖСК, — услуги, предоставляемые в адрес собственника, являются одинаковыми, а поэтому и ответственность руководителей какой-либо из вышеперечисленных организаций будет одинаковой.

При условии, что для управления в вашем доме выбрана УК, то следом за составлением протокола общего собрания, организация должна заключить соглашение по управлению с собственниками МКД не менее 2/3 общей площади МКД.

Дата, согласно которой был заключен договор управления, будет считаться началом управления МКД. С этой даты, УК обязана строго соблюдать все нормативно-правовые акты, регламентирующие работу данной организации.

В ходе выполнения своих договорных обязательств, УК должна предоставлять свободный доступ к данным по управлению МКД, его характерным особенностям, а также о финансово-хозяйственной деятельности такового.

Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?

Об обязанностях УК по содержанию дома читайте тут.

Начиная с 01.06.2016 года, все данные о деятельности УК должны быть размещенными в системе ГИС ЖКХ. Там должна быть сосредоточена вся важная информация. При отсутствии данных, которые обязательны для размещения, вы имеете полное право на обращение в ГЖИ или же органы Прокуратуры.

Помимо этого, в нормах ЖК РФ прописано, что каждый год в пределах первого квартала, со стороны собственников проводится собрание для утверждения отчета по финансово-хозяйственной деятельности управления домом за период предыдущего календарного года. При отсутствии такой процедуры, есть основания для обращения в адрес надзорных органов.

Обязанности управляющей компании

Полный спектр работ по содержанию и ремонту МКД, УК должна производить, не выходя за рамки сборов материальных средств на содержание и ремонтные работы по жилью.

Таким образом, УК имеет договорные обязательства по проведению следующих работ:

Какие-либо требования со стороны УК по выплате дополнительных средств за выполнение какой-либо из перечисленных обязанностей, можно смело считать незаконными.

При условии, что для выполнения вышеуказанных работ и услуг объективно потребовались дополнительные средства, следует проводить внеочередное собрание жителей МКД, с предоставлением со стороны УК расчетных документов по искомой тематике и по проблемному вопросу.

При условии, что указанные услуги и работы со стороны управляющей организации проведены не были, это причина для обращения за помощью в адрес надзорных органов, а именно в ГЖИ.

Ответственность управляющей компании

Со стороны УК должны быть проведены максимально возможные, а главное необходимые мероприятия по обслуживанию общедомового имущества многоквартирного дома.

В противном же случае, по причине бездействия, УК может быть привлечена к ответственности. Она может быть как административной, так и уголовной. Надзорные органы, которые обязаны осуществлять контроль за выполнением договорных и законных обязательств УК в условиях современности, это Государственная жилищная инспекция и органы Прокуратуры.

Также определенным объемом полномочий обладают местные власти населенного пункта, органы пожарного надзора, а также Роспотребнадзор и правоохранительные органы.

Любая из вышеперечисленных организаций вправе наложить штрафные санкции по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения должностными лицами, а также юридическими лицами требований действующего законодательства РФ.

Основной трудоемкий процесс – доказывание факта нарушения. Также следует упомянуть тот факт, что у УК существует обязанность в получении лицензии. Естественно, что при неудовлетворительной работе подобных компаний, сформировалась возможность лишения УК их лицензий, что, по сути, должно возыметь мотивирующий эффект на сотрудников и руководителей подобных организаций.

Однако отметим, что данная мера является довольно крайней и нечасто применяется к нарушителям. В данном случае, позиция контролирующих и властных органов такова, что со стороны собственников многоквартирных домов, при объединении таковых, реальнее осуществить переизбрание недобросовестной организации управления.

При условии, что жильцы объединяться не имеют желания, то и радикально менять в плане конкретного дома никто ничего не будет, тем более, лишать лицензии УК.

Деятельность УК регламентируется рядом законодательных актов. При грамотном и умелом использовании таких нормативно-правовых актов, реально добиться исполнения полного объема работ и услуг по многоквартирному дому.

Однако не следует забывать, что от персональной активности жителя (собственника) и заинтересованности его в судьбе дома, зависит благосостояние всего МКД.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.

  2. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.

  3. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.
  4. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.
  5. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here